プレリートファンドとは?その特徴や実績、評判など徹底解説

プレリートファンドとは?その特徴や実績、評判など徹底解説

2017年12月にサービスを開始した、ソーシャルレンディング事業者のプレリートファンド。

不動産案件に特化した同サービスですが、リート(不動産投資信託、REIT)に上場する前の不動産を扱うなど、他の不動産特化型ソーシャルレンディング事業者とは異なる特徴を持っています。

今回はこのプレリートファンドの特徴や、実績、評判などについて解説します。

プレリートファンドとは

プレリートファンドはリート(不動産投資信託、REIT)に上場する前の不動産の案件を掲載しており、老人ホームやホテル、マンションなど多様な案件が特徴的です。

リートの前段階であるプレリートの案件に特化したソーシャルレンディング事業者としては国内初とのことです。

プレリートファンドの特徴

不動産に特化したソーシャルレンディング事業者

ソーシャルレンディングでも不動産案件は比較的人気が高いですが、プレリートファンドは多様な不動産案件で最終的な投資先の出口戦略として、国内外のリートへの売却を想定しています。

不動産案件では、融資先の不動産の賃貸収入で分配金が支払われていくこともありますが、それに加えて不動産の売却益を加味した期待利回りが設定されていることもあります。

この売却先はさまざまありますが、リートへの売却先を想定しているのはプレリートファンドならではの特徴といえるでしょう。

成長市場の不動産案件を扱う

プレリートファンドが取り扱う不動産案件は「ヘルスケア」、「ホテル」、「レジデンス」、「開発」などの分野です。

高齢化社会の進展による介護施設などの「ヘルスケア」物件、また外国人観光客の増加が今後も予測される「ホテル」、「レジデンス」物件も当面は需要増加が見込まれると考えられます。

こうした成長市場ともいえる分野の不動産案件を扱うことで、出口を想定しているリートへの売却損が生じるリスクを避けるような工夫がされているといえるでしょう。

リートへ売却という出口が決まっている

プレリートファンドの案件では、最終的にリートへ売却することが目標となっています。

リートという機関投資家が運営する先への売却を前提にして、運用を行うプレリートファンドでは、案件の選定はより慎重となるといえます。

またリートへの売却は、買い手側との交渉であるため、最終的な成否や価格については相手及び市況次第といったリスクがあることに注意しましょう。

maneoのサービスとの連携

プレリートファンドは国内初のソーシャルレンディング事業者であるmaneoのシステムを利用しており、maneoのサービスとの連携が行われています。

そのためmaneoのアカウントを持っていれば、簡単にプレリートファンドの口座開設ができるほか、maneoの各サービスの案件と比較しながら選択できるのが特徴です。

リート(REIT)とプレリートファンドの違い

リート(REIT)とはReal Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託を指します。

リートは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンション等の複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託の1つです。
以前はオフィルビル、商業施設、マンションが物件の多くを占めていましたが、現在は介護施設やホテル施設を扱うリートも存在しています。

流動性

東京証券取引所に上場しているリートはJ-リート(J-REIT)と呼ばれ、多数のJ-REITの銘柄が存在しており、個人投資家も自由に売買が可能です。(※私募型REITといわれる非上場のリートも存在)

リートは、平日の9~15時の証券取引所がオープンの時間帯はいつでも売買が可能です。一方、プレリートファンドは非上場ファンドとなり、また契約上途中売却は認められていません。そのため流動性があまりないといえるでしょう。

またリートにはファンドの償還日が設定されていない場合が比較的多いですが、プレリートファンドの案件は流動性がない代わりにファンドの償還期限が設定されています。ファンドの償還日があることによって、投資家は投資資金の回収が可能となっています。

価格変動リスク

リートは日々価格変動していますが、プレリートファンドの案件はリートのような価格変動は基本的に起こりません。しかしプレリートファンドの案件は、リートへの売却時の価格次第で、投資家に対する分配金が変更されるリスクもあります。

リートへの売却価格が想定価格を下回れば、分配金が減少することになる一方、想定価格以上での売却がなされた場合については、予定以上の分配を行う案件もあると考えられるため、この価格変動リスクには注意しておきましょう。

プレリートファンドの経営陣について

プレリートファンド株式会社は、maneoの瀧本社長の出身会社であるUBI社の木山憲一取締役が代表取締役に就任しています。

木山氏は外資系プライベート・エクイティ・ファンド運営会社の日本支社でキャリアを積み、証券化スキームを利用した不動産投資、不動産開発の実績が多数あります。また日本のヘルスケア・セクターへの投資実績は500億円とのことです。※1

同社の取締役には、UBI社の代表取締役である西浦志朗氏が就任しています。

西浦氏は不動産投資業界で15年以上実績を積み、不動産の証券化・流動化による購入および売却額は1,000 億円以上を誇るとのことです。また不動産鑑定士補、宅地建物取引士の資格を保有しています。※1

プレリートファンドの実績

2017年12月18日よりファンドの募集を開始した同サービスですが、開始からまだ約4ヵ月程度で、償還を迎えたファンドはありません。(2018年4月1日時点)

貸付件数197件、貸付金額約8億9,000万円、登録ユーザー数約1,800人となっており、順調にサービスが運営されていると考えられます。今後の実績に注目といえるでしょう。※2(2018年4月1日時点)

プレリートファンドの評判・口コミ

詳細な情報開示(保有不動産)がされている

国内のソーシャルレンディング案件の多くは、貸金業法に則り、ファンドからの融資先の詳細の情報開示が制限されています。

しかしプレリートファンドでは、貸付先は情報開示されていないものの、不動産保有会社が有する不動産名やテナントの企業名は開示されています。

物件の詳細情報の開示が行われていることは、投資判断の基準とする材料がより多くなることになっているため、投資家からの評判も高いようです。

運用期間が比較的長い

3ヶ月や6ヶ月といった運用期間のソーシャルレンディング案件も多くある中で、プレリートファンドの案件は約12ヵ月、約24ヵ月といった比較的運用期間が長いファンドが見受けられます。

プレリートのため、運用実績や売却の交渉などに時間が必要なことから、比較的運用期間が長くなると考えられます。仮に投資していた場合、運用期間中は投資資金は動かせないため、流動性リスクの懸念があるといった投資家からの評判・口コミもありました。

まとめ

不動産特化型ソーシャルレンディングの中でも、プレリートと呼ばれる不動産案件に特化しているプレリートファンド。

リートへの売却を前提とする国内初のソーシャルレンディングであるプレリートファンドは、まだ比較的実績は浅いながらも、不動産案件は投資家からの人気も高いことから、今後の展開に注目といえるでしょう。


※1:観光・ヘルスケア・エネルギー・インフラ分野の不動産特化型クラウドファンディング・サービス「プレリートファンド」の提供を12月11日に開始!
※2:プレリートファンドのWebサイトより

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ただこの手間をかけず、安易に投資してしまうのはそれ相応のリスクがあります。ソーシャルレンディング投資で大切なことは分散投資です。

株式投資や投資信託と同様に、各サービスやファンドテーマで分散投資を心がけましょう。

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