不動産投資とソーシャルレンディングの不動産ファンドを徹底比較!

不動産投資とソーシャルレンディングの不動産ファンドを徹底比較!

こんにちはA氏です。

近年、不動産投資の人気が高まっています。

不動産投資の情報サイト「 健美家( けんびや )」では、不動産投資ブームの後押しで会員数が急増し、ここ3年間で2倍以上になったことが発表されました(2017年時点)※1

また不動産事業関連のファンドを多数募集するソーシャルレンディングも、2015年から2016年では市場規模が1.7倍に拡大するなど、近年急激に投資家数が増えています※2

ブームに乗って好調が続く不動産投資とソーシャルレンディングの不動産ファンドですが、同じ不動産に関連する投資商品でありながら、実は似ても似つかぬ性格を持っています。

そこで今回は2つの投資商品の強み・弱みを説明しつつ、投資する際に注意すべきポイントを明らかにしたいと思います。

※1, 健美家 参考URL:https://www.kenbiya.com/press/pre2017-02-21.html
※2, CrowdPort 参考URL:https://www.crowdport.jp/news/3472/

不動産投資とは?

不動産投資とは、投資家が自己資金もしくは金融機関からの借り入れでマンションやアパートを購入し、それを賃貸に出すなどの経営を行うことで収益を得ようとする投資方法です。

投資家が不動産投資で行う必要がある主な行動は以下の通りです。

      1.物件を探す
      2.不動産仲介会社等を経由して売り主と交渉する
      3.銀行に融資を依頼する
      4.契約手続きを行う(不動産売買、登記の移転、銀行融資、保険など)
      5.物件の引き渡しを受ける
      6.賃借人を探す(オーナーチェンジ物件なら不要)
      7.不動産を管理する

ソーシャルレンディングの不動産ファンドとは?

ソーシャルレンディングの不動産ファンド(以下、ソーシャルレンディングファンドという)は、ソーシャルレンディング事業者を通じて募集した投資資金を不動産事業者に融資するファンドを指します。
また、投資家資金の安全性を高めるために不動産が担保として設定されているファンドが多いという特徴もあります。

投資家がソーシャルレンディング投資で行う必要がある主な行動は以下の通りです。

      1.ソーシャルレンディング事業者の口座開設を行う
      2.ソーシャルレンディングファンドを選別する
      3.投資申込み手続きを行う
      4.ソーシャルレンディング事業者から送られてくる運用レポートを確認する

不動産投資と比べて行動の数がかなり少ないのが印象的ですね。

不動産投資とソーシャルレンディングファンドの比較

ここからは両者を8つの切り口で徹底比較していきたいと思います。

収益獲得方法

不動産投資

家賃収入から得るインカムゲインと物件売却から得るキャピタルゲインの2種類があります。

キャピタルゲインは、不動産価格の下落に伴いキャピタルロス(損失)になる可能性があることに注意が必要です。

ソーシャルレンディングファンド

分配金から得るインカムゲインのみであり、キャピタルゲイン(ロス)は基本的にありません。

ソーシャルレンディングファンドの分配利回り(予定)は募集時に決まっており、ファンドが貸し倒れにならなければ、原則的には募集時に提示された利回りの分配金を得ることができます。

比較結果

両者ともインカムゲインを得ることができます。

不動産投資のみ売却時にキャピタルゲインを狙うことができますが、場合によっては売却損が出ることもあります。

インカムゲインの利回り

不動産投資

2016年時点の首都圏の平均表面利回りは約5.7%と言われています※3

家賃収入は投資家がいくらの家賃を設定するかによって変動するため、工夫次第でインカムゲインの利回りを高めることができます。
しかし家賃を高く設定し過ぎると空室になり、インカムゲインを1円も得られないリスクが伴います。

また約5.7%の利回りは物件価格に対して家賃収入が占める割合を示した数字に過ぎず、不動産経営にかかる様々な費用は考慮されていません。

不動産経営には物件管理費、修繕費、ローン返済、固定資産税など様々な費用がかかるため、これらの費用を差し引いた実質利回りは5.7%を下回るでしょう。

ソーシャルレンディングファンド

2017年10月時点の募集ファンドの平均利回りは約8.5%と言われています※4

ソーシャルレンディングでも諸費用は生じるのですが、基本的にファンドの募集ページに記載の利回りは費用を差引いた後の数字であるため、投資家が得る分配金の利回りそのものとなります。
ただし、自身の口座へ出金をする際にかかる手数料も考慮する必要があります(事業者により異なる)。

比較結果

業界平均利回りや諸経費の考慮といった観点から、ソーシャルレンディングファンドの方がインカムゲインの利回りは優れているでしょう。

※3, 野村不動産アーバンネット社調べ 2016年東京・横浜・川崎の区分マンション平均表面利回り http://www.nomu.com/pro/trend/market/20160808.html
※4, CrowdPort社調べ 2017年10月時点の利回り推移 https://www.crowdport.jp/statistics

融資

不動産投資

審査が通れば銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けることができるため、自己資金の何倍もの不動産物件を購入することができます。

融資利用によるレバレッジ効果で大きな資産を形成できる可能性がある反面、不動産経営に失敗すると自己資金の何倍もの借金を背負うリスクが生じます。

ソーシャルレンディングファンド

ソーシャルレンディングファンドの購入を目的に金融機関から融資を受けることはできないため、基本的に自己資金の範囲内で投資することになります。

目的不明でも借金できる銀行カードローン等を利用して投資する人もいるかもしれませんが、ローン金利が高いことを考慮するとおすすめできません。

比較結果

不動産投資は審査が通れば金融機関から融資を受けることができるため、レバレッジを効かせることができます。

節税対策

不動産投資

不動産所得は給与所得と損益通算できるため、不動産業で赤字が出れば給与所得も含めて節税が可能となります。

「減価償却費」などの不動産経営ならではの経費も多数あるため、工夫次第では現金収入(キャシュフロー)はプラスなのに損益計算上は赤字として節税することが可能です。

ソーシャルレンディング不動産ファンド

ファンドから得られる分配金は雑所得にあたり、給与所得と損益通算できません。
またソーシャルレンディングを通じて必要経費と認められるものも少ないため、節税は難しいでしょう。

比較結果

不動産投資は節税対策として利用できます。

しかし税金計算は高度な専門知識が必要であり、一歩間違えると脱税行為となってしまうため、本格的に節税対策したい場合は会計士・税理士に相談しましょう。

投資を始める際の諸経費

不動産投資

物件購入にあたり、不動産仲介手数料、印紙税、登記手数料、火災保険料など様々な経費が発生し、一般的に物件価格の5%ほど諸経費がかかると言われています。

実際に私が購入した不動産も、約9,000万円の物件価格に対して約500万円の諸経費がかかりました。

ソーシャルレンディングファンド

諸経費はかからないことが一般的で、私の経験上はソーシャルレンディング口座への入出金手数料くらいしか思いつきません。

比較結果

不動産投資は物件価格に対して5%の諸経費がかかることが一般的で、ソーシャルレンディングファンドはほとんど必要ありません。

契約手続き

不動産投資

不動産にかかる契約手続きは煩雑な印象を持っています。

契約先だけあげても不動産販売業者、銀行、司法書士、不動産管理会社、、、等たくさんあるうえに、各業者と何種類もの契約書類を取り交わすため、契約締結に数か月を要することもあります。

また不動産取引は紙での商習慣が根強く残っているため、記入作業が大変で1回の契約手続きにも多くの時間を要します。

私も何度か経験してますが、煩雑だという記憶が残ってます。

ソーシャルレンディングファンド

気に入ったファンドさえ見つかれば、契約手続きは全てWebで完結します。

手続きにはもちろん契約書類が登場しますが、読んだことをWeb上で告知することで契約締結できるようになってます。

契約書類をしっかり読んだとしても、数十分~数時間内に完了します。

比較結果

ソーシャルレンディングファンドの方が楽です。

不動産投資は土地や建物を所有することになるため多少の煩雑さは仕方ないのかもしれませんが、同じような書類に同じ内容を何度も記入する手続きは、簡素化の余地があると個人的には思います。

物件管理

不動産投資

不動産は所有して終わりではなく、賃貸の募集、賃貸契約、家賃収納、清掃、修繕、家賃滞納者の対応など不動産経営に関わる様々な業務があります。

一般的にはこれらの業務を管理会社に委託するものの、様々な場面で投資家自身が意思決定を行い、管理会社に指示する必要があります。

ソーシャルレンディングファンド

ソーシャルレンディングファンドに関わる不動産は、ソーシャルレンディング事業者を通じて融資した先の企業が全業務を行うため、投資家の関与は必要ありません。

逆に言えば投資家が関与する余地もないため、融資先の経営状態が悪くても、自ら手立てを打つことができません。

比較結果

不動産投資は物件管理の手間がかかり、ソーシャルレンディングファンドは一切必要ありません。

しかし、いざという時にソーシャルレンディングの投資家は直接関与することもできません。

流動性

不動産投資

不動産業者との販売活動に関する契約を締結した後、売却までに数か月を要することが一般的であるため、流動性は低いと言われています。

しかし物件価格を市場平均よりも安値に抑えれば、あっという間に買い手がつくこともあるので、ケースバイケースという一面もあります。

ソーシャルレンディングファンド

ソーシャルレンディングファンドは基本的に満期を迎えるまでは途中解約できないため、流動性は低いと言えます。

貸付期間が短いファンドを選ぶことで流動性の低さを軽減することができますが、途中解約できないことに変わりはありません。

比較結果

不動産投資もソーシャルレンディングも流動性は低いと言えますが、不動産投資の方が比較的高いでしょう。

流動性の低さを軽減するために、不動産投資であれば売値を抑える、ソーシャルレンディングであれば貸付期間の短いファンドを選ぶといった方法があります。

まとめ

最後に今回の投稿を星取り表でまとめます。(個人的見解ですのでご参考まで)

比較項目 不動産投資 ソーシャルレンディングファンド 主な差異
収益獲得方法 × インカムゲインの有無
インカムゲインの利回り × 業界平均利回り
融資 × 融資の可否
節税対策 × 節税対策の可否
投資開始時の諸経費 × 諸経費の金額の大きさ
契約手続き × 煩雑さ、所要時間
物件管理 × 管理の必要有無
流動性 両者とも流動性は低い

こうやって比較表を眺めてみると、両者の特徴を以下のようにまとめることができます。

  • 短期間で大きく資産を伸ばす可能性があるのはインカムゲインや融資利用ができる不動産投資であるが、損失リスクも大きい
  • 不動産投資は諸経費の大きさ、契約や物件管理の煩雑さなどを考慮すると初心者にとってハードルが高く、ソーシャルレンディングファンドの方が気軽に始めることができる
  • 流動性の低さは両者とも注意が必要である

同じ不動産事業に関わる投資ですが、スキームが違うことで、投資家から見ると全く違う投資商品のようですね。

それぞれの特性を理解したうえで投資判断しましょう。

それでは!

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