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資産運用で不動産投資をする前に知っておきたいポイントを解説
資産運用で不動産投資をする前に知っておきたいポイントを解説

資産運用で不動産投資をする前に知っておきたいポイントを解説

資産運用で不動産投資をする場合、念頭に入れておきたいのが大きい失敗をしないことです。しっかりとした知識と計画を立てることができれば、安定した収益を出せるかもしれません。

今回は不動産投資のメリットや知っておきたいポイントを紹介していきます。

不動産投資が注目される理由

資産運用の中でも不動産投資が注目される理由としては、安定した不労所得になること、老後生活への不安といったことが挙げられます。それぞれ見ていきましょう。

安定した不労所得

安定した不労所得を得られる理由は、賃貸借契約の契約期間が通常2年以上の契約であることが多いためです。他の金融商品の場合、何らかの理由で配当が受け取れないことや毎月のリターンの差が激しいなど不安定になりがちです。しかし、賃貸で2年間以上の契約が取れるため安定した家賃収入を得ることが期待できます。

他にも家賃収入の変動が少ないことも挙げられます。月ごとに配当金が変わることはあっても、家賃収入が頻繁に変わる可能性は低いでしょう。収益の計算がしやすいことは資産運用でメリットになります。もちろん、不動産にはさまざまなリスクもありますが、知識を知っておくことで回避に役立つでしょう。

老後生活への不安

多くの社会人は老後の生活に関する不安が大きいのではないでしょうか。年金をもらえるのかどうか、また老後生活に必要な資金をどう貯めればよいかなど将来への不安は尽きません。

もし不動産を保有していれば仮に体が動かなくなったとしても少ない労力で収入を得ることができます。年金や保険といったものだけでは不安という場合、不動産を持っているかどうかで将来への不安感も大きく違ってくるはずです。

資産運用で不動産投資をするメリット

利回りが高い

不動産投資サイト「楽待」が出している物件統計レポートでは、投資用一棟アパート(新規掲載物件)の平均表面利回りは9.54%となっています。※1(2017年8月時点)

年々利回りは下落傾向にあるものの、物件の利回りはある程度コントロールすることが可能です。例えば、家賃を上げることで利回りを上げることがわかりやすい例でしょう。もしくは経費(修繕費など)を減らすことでも利回りを上げることが可能です。

税金対策

不動産にはさまざまな税金優遇措置があります。例えば相続税の場合、現金よりも不動産での相続をすることで負担を軽減することができます。他には青色申告や小規模企業共済等掛金控除を利用することで控除を増やす方法があります。控除を増やすことで所得税を減額することができます。

投資する金額以上の資産を保有できる

不動産のメリットとしてレバレッジが効くことです。不動産におけるレバレッジとは銀行などの金融機関から融資を受けることをいいます。

例えば投資金額500万円を準備できたとします。500万円の不動産を一括購入すると価値は500万円のままです。次に500万円を頭金とし2000万円を金融機関から借金して、不動産を購入した場合、2500万円の不動産価値をもった物件を保有することになります。

不動産の価格が高ければ良いという訳ではありませんが、レバレッジを効かせることにより家賃収入を上げていくことが可能になります。現在、低金利時代とも言われているので、賢くレバレッジを効かせることで、資産運用をより大きく効率的にできる可能性があります。

資産運用で不動産投資をするデメリット

不動産投資についてのメリットをお伝えしてきましたが、デメリットもあります。3つのデメリットを理解して、リスクを考慮しながら不動産投資を検討していきましょう。

多額の借金をかかえる

不動産の多くは借金(融資を受ける)をして購入します。3,000万円の不動産があった場合、1,000万円を頭金にして、残りを借金して購入した場合、2,000万円の借金をしていることと同じになります。家賃収入を安定的に得ることができていれば、借金の利子を補うことができますが、仮にできなかった場合は損失が続いてくことになります。

そして借金の返済ができなかった場合、信用情報機関にその履歴が登録されます。つまり、これまで築いてきた信用を失うことになります。一度信用を失うと新たに借金ができなくなる可能性があるため、多額の借金をして不動産を購入する場合は入念な準備と計算が必要になります。万全の準備をするようにしましょう。

不動産に関わるさまざまなリスクを背負う

不動産に関わるリスクは、金利変動リスク、マーケットリスクといったものがあります。
金利変動リスクは、仮に1%の金利で毎月の利子を支払っていたのが、3%になるとより多くの返済が必要になります。不動産投資は大きい金額の借金をすることが多いため、金利が1%変化するだけで変動する金額も大きくなります。

マーケットリスクは空室、地価下落の2点が挙げられます。
保有している不動産の空室が続くと入ってくるはずの家賃収入がないことになり、合計で損失となる可能性も出てきます。
サブリースと呼ばれる家賃保証の制度を使うことでこのリスクを回避できますが、契約内容によっては、家賃収入が減額となっていくため注意が必要です。

また地価を見ることも重要です。保有している不動産の地域の地価が下落傾向にあるのであれば、需要がなくなってきていることになります。それは空室リスクや売却時の不動産価格の低下にもつながっていく可能性があるため、地価も合わせて考慮する必要があるでしょう。

他にも災害や老朽化などによる修繕費も掛かることがありますので、あらゆるリスクを想定して、万全の準備をするようにしましょう。

回収まで時間がかかる

不動産は安定した家賃収入を望むことが出来ますが、投資した金額を回収するまでに長い時間がかかります。

取得にかかった費用や保険料、税金なども保有する一定期間のうちで回収する必要があるためです。不動産価格が大きければ大きいほどその他の経費もかかりますし、長期間保有することはなにかしらのリスクを受ける可能性も高くなるため、長期的な投資になることをしっかりと考え込む必要があります。

不動産投資で注意するポイント

不動産投資をする際に注意したいポイントは4つあります。失敗をしないためにも重要なポイントになるため、十分理解をしておきましょう。

税金

不動産ならではの固定資産税と都市計画税を念頭に入れるようにしましょう。現在の固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%です。固定資産税評価額(公示価格の70%)を元に計算されます。(2018年3月時点)

他にも所得税や住民税なども考慮する必要が出てきますので、税金の支払いには十分注意しましょう。

立地と物件の状況

不動産の立地と物件の状況もまた、重要な要素です。例えば駅から徒歩で何分かかるかだけでも空室になりやすいか、なりにくいかがわかります。最近では住居を探すのはインターネットで行われることが多くなりました。そこで、多くの方は家賃が安い順や駅から近い順で物件を探します。基本的に検索結果の一番上の物件がよく閲覧されることからも立地の重要性がわかります。

物件の状況も重要です。内装が老朽化している場合、リフォームをしてから入居者を探すことになります。リフォーム代金が必要になり、不動産購入の頭金の他にも資金が必要になります。また、不要なトラブルを避けるためにも不動産購入時に物件状況確認書を見ることになりますので、入念なチェックをして合意の上で契約するようにしましょう。

仲介業者

不動産の仲介業者の中には悪質なところもありますので、注意するようにしましょう。見分け方の区別は難しいですが、仲介手数料などが適正価格であるかどうかを見極めるには「複数の仲介業者を比較すること」が簡単な方法です。

ローンの条件

不動産を購入する場合、ローンを組むことが多いでしょう。ローンが組める条件としては貯蓄額、年収、職業、物件の収益性、信用の主に5つが審査されます。貯蓄額や年収が多ければ、不動産からの利益以外でローンの支払いが可能なので、審査の際に有利にもなっていくでしょう。

また、職業では安定しているサラリーマンが好まれる傾向が強く、会社規模や資本金、売上高を精査してローンが組めるかも調査されます。他にも購入する物件の収益性も調査の対象となります。安定した収益が望める物件であれば、ローンを組める可能性がより高くなるでしょう。

そして、最後に信用です。こちらは一度でもローンの支払いを遅らせた実績がある場合、ローンを組める可能性が低くなります。逆にローンの支払いを一度も遅らせたことがない方であれば、信用が強いことになりますので有利になることでしょう。

不動産投資を始めるステップ

メリット、デメリットなどを理解して、不動産投資に興味を持ったのであれば、どのようなステップで始めていくかが重要になります。今回は一つずつ順番に紹介していきます。

対象地域や物件を選ぶ

まずは対象地域を洗い出し、物件を選ぶことから始めましょう。投資用不動産サイトにアクセスすることで、手軽に物件を見ることができますので、遠い地域の物件も購入することが可能です。しかし、物件の状況を自分の目で確かめたい場合は近くの地域の物件から始めた方が手間もかからないでしょう。

予算や利回り、回収期間をシミュレーション

基本的に不動産会社が掲示する利回りは表面利回りと呼ばれ、「年間収入÷不動産価格×100」の計算式で表すことが多いです。仮にこの計算式で利回りが10%だった場合、10年で回収できると思われるかもしれませんが実際には違います。

多くの場合は不動産価格の一部を頭金にしていて、年間収入は単純に年間の家賃収入の金額のみで、利子の支払いや諸々の経費は度外視しています。単純に投資した金額を回収したいのであれば、CCR(Cash on Cash Return)を求めることで計算できます。CCRは自己資金収益率を意味します。

CCRの計算方法は「年間の純利益÷投資資金×100」です。仮に表面利回りが10%の不動産でCCRを計算してみると、3%以下になるケースもあり得ますので、表面利回りの数字には注意してください。

物件を購入

回収期間などのシミュレーションが終わったら、物件を保有している不動産会社に連絡をして購入申し込みをします。実際には申し込み前に物件の様子を直接見るべきです。外観や内観(入居者がいない場合のみ)を確認して、問題なければローンの申請をし、審査が通れば購入することになります。

賃貸に出す

無事に物件のオーナーになったらいよいよ賃借に出します。そして入居者が出てきて、毎月の家賃収入が入るようになっていきます。きちんとした回収シミュレーションを作り、問題なく不動産運営ができていれば、計画通りの利益を出していくことができるでしょう。

まとめ

不動産投資は注目されており、さまざまな面においてメリットがあります。今回紹介したようなデメリットもありますが、無理な計画を立てず、しっかりとした不動産運営ができれば利益を出すことも可能です。もし、少しでも不動産投資に興味を持ったのであれば、専門の方に相談をしてみることもよいでしょう。


※1:【物件統計レポート】投資用一棟物件の利回り、横ばい

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