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J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較
J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

J-REIT(リート)は日本の不動産が投資対象の不動産投資信託で、平均利回りが高く、少額から投資できる特徴をもつ金融商品です。

今回はJ-REITの利回りについて、株式投資や不動産投資の利回りと比較したほか、平均利回りが比較的高い理由も解説します。

J-REIT(リート)の平均利回り

J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

J-REITは2001年9月に初めて東京証券取引所に上場しました。その後、拡大期や低迷期を経験しながら成長を続け、2018年1月時点の上場銘柄数は59、時価総額は約12兆円となっています。※1

J-REITの直近10年間の分配金利回りの推移を見ると、2008年8月には平均利回り約8%を超えましたが、2009年から2014年までの約6年間は下落傾向が続き、2013年3月には約3%まで下がりました。

その後は再び上昇・下降を繰り返しながら、2018年1月時点のJ-REITの平均利回りは約4%となっています。※2

国内はマイナス金利の導入などで低金利の状況が続く中、メガバンクなど各銀行の定期預金の金利は0.01%前後となっており、約4%の分配金利回りを出しているJ-REITの平均利回りは比較的高いと言えるでしょう。※3

J-REIT(リート)と株式投資の利回りを比較

J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

J-REITの平均利回りは約4%(2018年1月時点)と比較的高いことがわかりましたが、株式投資の利回りと比較するとどうなのでしょうか。

東京証券取引所一部上場企業の単純平均利回りは、過去10年間約1.5%~約2.7%で推移しており、2018年3月時点では約1.5%となっています。※4

この利回りと比較すると、平均利回りはJ-REITのほうが高いといえるでしょう。

ただし、株式の場合は、配当金のほかに、株数に応じて株主優待をもらえる企業もあるほか、株の売買による売買差益を狙って株式投資をすることも多いため、配当金利回りだけで全ての利回りを決定できるわけではないことに注意しましょう。

J-REIT(リート)と現物不動産投資の利回りを比較

J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

投資対象が不動産という共通点はありますが、J-REITと現物不動産投資では利回りにどのような違いがあるのでしょうか。

J-REITは決算日に銘柄を保有していれば、投資額に応じた分配金が支払われます。そのため、分配金利回り(%)は「分配金÷投資額×100」で求められます。

一方、現物不動産には「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれ以下の算式で求められます。

表面利回り(%)=年間賃貸収入÷物件価格×100
実質利回り(%)=(年間賃貸収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

実質利回りの諸経費には管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料など、購入時の諸経費には登録免許税、印紙税、司法書士への報酬などがあります。

投資用不動産の情報には「利回り10%以上」と掲載されている物件もありますが、その多くは表面利回りの値です。

表面利回りはあくまでも参考に過ぎないため、現物不動産の利回りは実質利回りを確認することが重要です。

現物不動産は相対取引であることやワンルームマンション、マンション・アパート一棟、戸建てなど投資対象がさまざまで、築年数や立地などの条件の違いや空室リスクもあることから、物件によって利回りは大きく違ってきます。

また、現物不動産投資には投資金額が大きい、金融機関からの融資を利用する、すぐに売却できないなど、J-REITにはないリスクもあります。

そのため、J-REITと現物不動産投資の利回りを単純には比較できませんが、ワンルームマンションは実質利回りがJ-REITの平均利回りと同じくらいの物件もあるでしょう。

また、マンションやアパート一棟は満室に近い状態で運営できれば、J-REITを上回る利回りを出せる可能性もあります。

現物不動産投資をするなら、空室リスクなども考慮して、少なくともJ-REITの平均利回りを上回る物件を選ぶようにしたほうがよいでしょう。

ただし、利回りに注目し過ぎて築年数が古い、駅から遠いなど、空室リスクが高い物件を選ばないように注意しましょう。

J-REIT(リート)の利回りが比較的高い理由

J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

J-REITの平均利回りが銀行預金や株式投資と比べて高いのは、主に分配原資、税制面、低金利の3点が考えられます。
ここでは、J-REITの利回りが比較的高い理由について解説します。

分配原資が賃貸収入

J-REITの利回りが高い理由の一つとして、分配原資が賃貸収入であることが挙げられます。

J-REITは投資家から集めた資金をもとに多くの投資用不動産に投資をして、借主から毎月賃貸収入を得ています。

もちろん空室があれば賃貸収入は得られませんが、分散投資をすることで安定した賃貸収入を得られる可能性を高めています。

一方、株式投資は企業の利益が配当原資になっており、利益は企業の業績に左右されるため、業績がよければ増配などもありますが、赤字になると無配になる可能性もあります。

J-REITは投資用不動産に借主がいれば毎月安定して賃貸収入が得られるため、分配金が安定して支払われ、分配金利回りも高い傾向にあります。

利益の90%超を分配することで法人税免除

株式投資の配当原資は当期利益、つまり、法人税が課税された後の利益が原資になります。

企業が事業活動で利益を獲得しても、その利益に対して法人税が課税されるため、配当として株主に支払う金額は少なくなってしまいます。

一方、J-REITには、税引前利益の90%超を分配金として投資家に支払うなどの条件を満たすと、法人税が免除される仕組みがあります。

法人税が課税される前の利益が分配金の原資になり、利益の90%超を分配金として支払えば法人税が免除されるため、J-REITの分配金利回りは高くなる傾向にあります。

このように、法人税が課税される前の利益から分配金を受け取れることが、J-REITの分配金利回りが高くなる理由と考えられるでしょう。

低金利で金融機関から融資を受けられる

国内全体が低金利な状態であり、資金調達の金利も低い水準となっています。

不動産の物件取得で必要な資金の借り入れが低金利で行えることで運用コスト自体を低く出来ることから、投資家などに分配する利回りも高くすることが出来る一つの要因になっているでしょう。

J-REIT(リート)のリスク

J-REIT(リート)の平均利回りは高い?株や現物不動産投資と比較

J-REIT(リート)の平均利回りは比較的高いことがわかりましたが、投資である以上、リスクがあることを理解しておく必要があります。

J-REIT(リート)は現物不動産を保有することにはならないため、投資しているJ-REITが廃止になれば大損になります。

また不動産市場全体の影響に左右されるため、投資用不動産の賃料相場が低下したり、売却時の想定価格が予想より下回るなどで、期待していた分配金よりも低くくなる可能性もあります。

こうしたリスクも考慮した上でJ-REITへの投資を検討しましょう。

まとめ

J-REITの平均利回りは、銀行預金や株式投資に比べると比較的高くなっています。

また、現物不動産の利回りは物件の条件によって違いがあるため、単純に比較するのは難しいですが、物件の種類や運用状況によってはJ-REITを上回る利回りが期待できるでしょう。

J-REITの分配金は賃貸収入が原資であり、税引前利益の90%超を分配金として支払うことで法人税が免除されるなど、利回りが高くなる仕組みがあります。

不動産投資を行いたいと考えていた場合、投資先の一つとしてJ-REITを検討してみてもよいかもしれませんね。


※1:J-REIT時価総額・上場銘柄数の推移
※2:J-REIT分配金利回り(10年間)
※3:三菱UFJ銀行:円預金金利
※4:株価平均・株式平均利回り

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※1:2018年10月末時点