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不動産投資のメリットとは?副業や節税など5つのメリットを解説
不動産投資の5つのメリット

不動産投資のメリットとは?副業や節税など5つのメリットを解説

副業収入や老後資金の確保を目的として、不動産投資に興味を持つ方は多いのではないでしょうか。

マンションやアパートなどは、投資用不動産を所有して貸し出すことで、毎月家賃収入が得られるなどさまざまなメリットがあります。

今回は、不動産投資の基本と5つのメリットについて解説します。

不動産投資の基本

不動産投資とは、家賃収入や売却益を得ることを目的として、マンションやアパートなどの不動産に投資することです。

自己資金や金融機関からの融資を利用して不動産を購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得るのが一般的な不動産投資の流れです。

また、購入した物件の価値が上昇すれば、売却して売却益(購入価格と売却価格の差額)を得ることも可能です。

「不動産投資は手間がかかる」というイメージを持っている方もいるかもしれませんが、物件を購入した後は、入退去の手続き、入居者の募集、家賃の受け取りなど、購入した物件管理のほとんどを管理会社に代行してもらうことで、比較的手間をかけずに運用できる場合もあります。(手数料など別途費用が必要)

不動産投資で得た利益や損失は帳簿をつけて毎年確定申告する必要がありますが、自分で行なうのが難しい場合は、お金を払って税理士に依頼してもよいでしょう。

一方、不動産投資のデメリットには空室リスク、家賃滞納リスク、災害リスクなどがあります。

入居者がいない空室の状態が続くと家賃収入が得られず、融資を利用して購入していた場合、自己資金で返済しなければいけなくなります。

また、入居者がいても家賃を滞納されてしまうリスクがあるほか、地震や火事などの災害で物件に損害が発生するリスクもあります。

そのため、立地のよい物件を選ぶ、滞納保証がある管理会社を選ぶ、保険に加入するなどでリスクを抑える工夫をすることが大切です。

不動産投資で成功するには、基本的な知識について勉強し、長期的な安定収入が期待できる物件や信頼できる管理会社を選ぶことが重要だと言えるでしょう。

不動産投資のメリットとは

不動産投資には具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

投資して資産を増やすことが目的の場合、不動産投資以外にも株式、投資信託などの金融商品も選択肢になるでしょう。

しかし、不動産投資には他の金融商品とは異なる特徴があり、家賃収入が得られること以外にも多くのメリットがあります。

不動産投資の5つのメリットについて確認していきましょう。

メリット1:長期的な安定収入

不動産投資のメリットは、長期的な安定収入が期待できることです。所有する投資用不動産に入居者がいれば、毎月家賃収入が得られます。

株式投資の場合、一定数の株を保有することで企業の決算後に配当金を受け取れますが、年に1~2回であることが多く、また業績によっては配当が無くなることもあります。

また、投資信託には毎月分配型のものがあります。毎月分配金がもらえるためメリットに感じる方も多いですが、この毎月分配型投資信託の中には、元本を取り崩して分配金を支払っているものもあるため、実はデメリットになっていることもあります。

不動産投資には空室リスクがあるものの、立地のよい物件を選ぶことでリスクを抑えることも可能ですし、滞納保証がある管理会社を選べば滞納リスクにも備えられます。

副業でサラリーマン大家も可能

不動産投資は、副業でサラリーマン大家になることも可能です。

物件を購入するときは、物件選びや購入契約、融資の申し込み、保険の手続きなどの手間がかかりますが、購入後は物件管理を管理会社に依頼すれば、自分の時間をかけてやることを減らすことができます。(別途費用が必要)

株式投資のように相場を気にする必要もなく、やることは毎月の家賃の入金確認や、管理会社からの連絡に対する不定期の対応などです。

毎年確定申告をする必要はありますが、管理会社がサポートしてくれますし、税理士に依頼することもできます。

老後の年金代わりにもなる

長期的な安定収入が期待できる不動産投資は、老後の年金代わりにもなります。

厚生労働省によると、平均的な夫婦の年金額の例として、夫婦2人分の厚生年金は月額221,277円としています。※1

貯蓄額や住んでいる地域などによって必要な生活費は違いますが、月額22万円では不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

不動産投資で家賃収入を毎月得ることができれば、生活費に充てることで年金の不足分を補うことができます。

このように、老後の年金代わりとして不動産投資を行なうのであれば、築年数が浅い物件を選ぶなど、長期的な安定収入が期待できる物件を選ぶことが重要になるでしょう。

メリット2:レバレッジをかけた投資が可能

不動産投資は金融機関からの融資を利用して、レバレッジをかけた投資ができるのもメリットのひとつです。これは株式や投資信託などの金融商品にはあまりない特徴といえるでしょう。

投資用不動産を購入するには、都心なら中古のワンルームマンションでも数千万円以上、マンションやアパート一棟なら1億円以上の資金を用意する必要があるでしょう。

個人が簡単に用意できる金額ではありませんが、金融機関からの融資を利用できれば、それほど自己資金を用意しなくても不動産投資が始められる可能性があります。

毎月の家賃収入から借入金の返済ができるので、基本的に自己資金で返済する必要はありません。返済額よりも家賃収入のほうが多ければ、その差額は自分の手元に残ります。

空室が発生した場合は、家賃収入を得られないため、自己資金で返済していくことになるリスクはありますが、少ない資金で大きな資産が作れることは不動産投資のメリットといえるでしょう。

メリット3:生命保険の代わり

不動産投資は、生命保険の代わりとして活用することもできます。

不動産投資で金融機関からの融資を利用する場合、もしもの時に備えて団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

団体信用生命保険は、契約者が死亡または高度障害になった場合に借入金の返済が免除され、家賃収入が手元に残るようになります。

収入を支えている契約者が亡くなってしまった場合も、残された家族は家賃収入で生活費を補えるため、不動産投資は生命保険代わりになるといえるでしょう。

メリット4:節税対策

不動産投資は、相続税や所得税の節税対策として活用できるメリットもあります。
それぞれについて詳しく確認していきましょう。

相続税

相続とは、死亡した人の財産を相続人が承継することをいい、相続人は相続する財産の額に応じて相続税を納める必要があります。

相続税額は「(課税資産額-基礎控除額)×相続税率」の式で計算され、課税資産額には現金や有価証券、不動産(土地、建物)などが該当します。

相続税評価額(課税資産額)の計算において、現金や有価証券は時価で評価されますが、不動産は固定資産税評価額や路線価で評価されます。

固定資産税評価額や路線価は、時価よりも評価額が低くなることが多く、賃借されている物件の場合はさらに評価額を減らすことができます。

そのため、現金や有価証券よりも、投資用不動産を保有しているほうが相続税を節税できる可能性があります。

所得税

不動産投資は、所得税の節税につながることもあります。

不動産投資で得た利益や損失は、不動産所得として確定申告する必要がありますが、所得税の計算において不動産所得と給与所得は損益通算できます。

たとえば、給与所得が500万円のみの場合、500万円に税率を掛けて所得税を計算しますが、不動産所得が-100万円であれば、課税所得が400万円(500万円-100万円)に下がるため所得税が少なくなります。

また、不動産所得を計算するときは、現金の支出を伴わない減価償却費を経費にできるのもポイントです。

不動産購入価格のうち、建物にかかる部分は購入時に一括して経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて将来にわたって費用化していきます。

たとえば、1,000万円の物件を購入し、法定残存耐用年数が20年の場合は、毎年50万円ずつ(1,000万円÷20年)20年かけて経費に計上します。

すると、現金の支出を伴わないにもかかわらず、20年間は毎年減価償却費を50万円計上して課税所得を減らすことができるので所得税の節税につながります。

メリット5:インフレ対策

不動産投資はインフレ対策として活用できることがあります。

インフレとはインフレーションの略で、物やサービスの価格が上昇していくことです。インフレが続くと、保有資産が現金(日本円)だけでは、インフレが起きたときに資産が目減りしていく可能性があります。

不動産価格や賃貸料は物価に連動する傾向があり、インフレ環境の中で投資用不動産を所有していると、不動産価格や賃貸料の上昇が見込めます。

ただし、地域差もあるため、不動産によっては、入居者の生活費や修繕コスト増加で、不動産価格や賃貸料が下落する可能性もあります。

例えば、インフレになると、今まで100円で購入できた商品の価格が200円になるといったことが起こる可能性があります。(2倍は一例)

物やサービスの価格が2倍になっても、収入も同じように2倍になっていれば、あまり生活には影響しないでしょう。
しかし、収入が上がらなければ生活は苦しくなってしまいます。

入居者の収入が上がらない状況で、不動産価格や賃貸料の上昇すると、空室リスクも高まることになり、結果として、不動産価格や賃貸料が下落することもあり得るでしょう。

インフレになっても、入居者の収入が上がり、不動産価格や賃貸料も上昇していくような地域の不動産に投資をしていればインフレに備えることも可能となるでしょう。

まとめ

不動産投資には、サラリーマンの副業や老後の年金代わりとして、長期的に安定収入が期待できるほか、生命保険の代わりや節税対策、インフレ対策になるメリットもあります。

また、株式や投資信託とは異なり、融資を活用してレバレッジをかけた投資が可能であることも不動産投資の特徴です。

不動産投資にはリスクが高い、難しいといったイメージがあるかもしれませんが、物件管理は管理会社に任せられるため、比較的手間をかけずに投資することも可能です。(別途費用)

不動産投資についての基礎知識を学んだうえで、実際に投資を検討してみるのがよいでしょう。


※1:厚生労働省:平成30年度の年金額改定について

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