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REIT(リート)のおすすめ銘柄を選ぶ際に押さえておきたい5つのポイント
REIT(リート)のおすすめ銘柄を選ぶ際に押さえておきたい5つのポイント

REIT(リート)のおすすめ銘柄を選ぶ際に押さえておきたい5つのポイント

REIT(リート)とは、投資家から集めた資金で投資用不動産を購入し、家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品で、不動産投資信託とも呼ばれます。

現物不動産よりも少額から投資でき、分配金利回りも比較的高いことから人気が高まっています。

REITにはさまざまな銘柄があり、株式と同じように価格が変動するため、投資対象や利回りなど、購入する銘柄を選ぶ際に押さえておきたいポイントがあります。

今回は、REITがおすすめされる理由や、REITのおすすめ銘柄を選ぶ際のポイントについて解説します。

REIT(リート)がおすすめされる理由

不動産が投資対象であるREITがおすすめされる理由には、どのようなものがあるのでしょうか。まずは、REITがおすすめされる理由について確認していきましょう。

現物不動産投資よりも少額で投資できる

現物不動産に投資をしようとすると、数百万円~数千万円の資金が必要になり、物件によっては金融機関からローンを借りる必要もあります。

しかし、REITなら数万円から投資できる銘柄もあり、多額の資金を用意する必要がないため、不動産に投資したい個人でも投資しやすいという特徴があります。

REITは購入額に応じて分配金を受け取れる仕組みで、不動産の家賃収入や売却益から決算ごとに分配金が受け取れます。

そのためREITは、現物不動産への投資に不安を感じる人や少額から不動産投資を始めたい方におすすめです。

分配金利回りが比較的高い

REITは分配金利回りが比較的高いことも、おすすめされる理由のひとつです。

REITを運営する投資法人は、当期利益の90%超を分配金として投資家に分配すると、法人税が免除されることになっています。

株式会社の場合は、当期利益に対して約35%の法人税が課税され、税引後利益を原資に、株主に対して配当を行います。(2018年3月時点)

しかし、REITは税引前利益が分配金の原資になるので、比較的分配金利回りが高く、安定して支払われる傾向にあります。

不動産を対象に分散投資ができる

さまざまな不動産に分散投資できるのも、REITの強みのひとつです。

現物不動産に投資する場合は、空室になれば家賃収入が受け取れないなど、その不動産の収益性に投資成績が大きく左右されます。

しかし、REITであれば、投資家から集めた資金でさまざまな不動産に分散投資をしているので、ひとつの不動産で空室が発生しても、ほかの不動産の家賃収入や売却収入で補える可能性があります。

また、REITの投資対象は、マンションやアパートといった住居用物件だけでなく、オフィスビルや商業施設、ホテルなど、個人で投資するのは難しい不動産も含まれています。

REITに投資すれば、さまざまな種類の不動産に分散投資ができるため、リスクを抑える工夫ができます。

インフレに強い

REITは、インフレに強いのもおすすめされる点の1つです。不動産価格や賃貸料は物価に連動する傾向があり、インフレになって物価が上がると、不動産価格や賃貸料が上昇し、分配金の増加が見込めます。

インフレによって物価が上がり、今まで100円で購入できていたものが200円になってしまうと、保有する現金の価値は下がってしまいます。

しかし、REITに投資をして分配金が増加し、REITそのものの価格が上昇すればインフレ対策になるため、REITはインフレに強い金融商品だといえます。(REITが投資している地域の物件によります)

NISAの対象になっている

REITは分配金や売却益が非課税になるNISAの対象になっているので、NISA口座でREITを購入すれば、分配金や売却益に課税されません。(年間上限投資枠は120万円まで、通常NISAの場合)

REITは分配金利回りが比較的高い金融商品ですが、NISA口座で購入して分配金が非課税になれば、特定口座で購入するよりもさらに実質利回りが高くなります。

また、大きく値上がりすれば売却することも選択肢として考えられ、売却益が非課税になるのも大きなメリットです。

このように、REITはNISAとの相性がよいことも、おすすめされる理由のひとつです。

おすすめされたREITを選ぶ際のポイント

REITにはさまざまな銘柄がありますが、投資する銘柄を選ぶにはどのようなところに注目すればよいのでしょうか。
ここでは、REITを選ぶ際のポイントについて解説します。

投資対象の不動産の種類

REITは投資対象の不動産によって、「単一用途特化型」と「複数用途型」の2つに分けられます。

単一用途特化型とは、投資対象が特定の用途の不動産であるREITで、商業施設特化型、オフィスビル特化型、ホテル特化型、住居特化型などがあります。

一方、複数用途型とは、投資対象が複数の用途の不動産であるREITです。複数用途型は、2つの用途を組み合わせて投資する複合型と、3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型に分けられます。

このように、REITは投資対象の不動産の種類によってさまざまな銘柄があるため、REITを選ぶ際は、まず投資対象の不動産に注目するとよいでしょう。

投資法人の格付け

REITの投資法人の中には、格付け機関から債務履行の確実性を評価した格付けを取得している銘柄があります。

投資法人が格付けを取得する目的は、投資家に対してREITとしての安全性を示すことです。格付け会社によって若干異なりますが、一般的には1番よいのが「AAA+」となっています。

金融政策として日本銀行がJ-REITの買入を行うことがありますが、買入の条件として「適格格付機関からAA各相当以上の格付けを取得していること」とあることからも、REITを選ぶ際の参考指標になることがわかります。※1

格付けを取得している投資法人は、その格付けをWebサイトなどで公表しているため、投資するREITを選ぶ際の参考にするとよいでしょう。

NOI(純営業利益)利回り

REITの資産効率を示す指標のひとつに「NOI利回り」があります。この数値が高いほど収益性が高い銘柄と判断することが可能です。

NOIとは「Net Operating Income」の略で、「賃貸収益+減価償却費」で求められます。減価償却費は会計上費用として計上されますが、現金の支出を伴いません。

そのため、減価償却費を差し引く前の利益であるNOIは、不動産投資によって得られた純営業利益(キャッシュフロー)を意味します。

そして、不動産の簿価に対してどれぐらいの純営業利益が得られたのかを表すのがNOI利回りで、「NOI÷不動産簿価」で求められます。

REITでは銘柄ごとにNOI利回りが示されているので、複数の銘柄を比較し、NOI利回りの数値が高い銘柄を見ていくということも1つの方法です。

※簿価とは・・・帳簿に計上した時点の価格。評価額は評価した時点の価格のため、簿価と評価額は異なることが多い。

NAV倍率

NAV倍率とは、REITが割安かどうかを表す指標で、株式のPBR(株価純資産倍率)のような値です。

REITでもPBRは割安度を示す指標のひとつとして利用されますが、PBRは不動産の含み益を反映していないため、含み益を反映させたNAV倍率を利用するのが一般的といえます。

NAV倍率は「REITの市場価格÷1口当たりのNAV(純資産総額±含み損益)÷投資口数」で求められ、PBRと同じように数値が1より大きいか、小さいかで割安度を判断します。

たとえば、AとBの2つの銘柄のNAV倍率を比較するときに、Aは0.8倍、Bは1.2倍であれば、Aのほうが割安だといえます。

そのため、購入するREITを選ぶ際は、複数の銘柄を比較して、割安かどうかを判断していくとよいでしょう。

※PBR(株価純資産倍率)とは・・・企業の株価と資産価値の関係性から、株が割高か割安かを示す値。値が1より小さければ、一般的には割安といえる。計算式は、株価÷1株あたりの純資産で求められる。

有利子負債比率(LTV)

REITは投資対象が不動産であるため、投資法人は資本効率を高めるために、借入金を利用して物件を取得しています。

有利子負債比率(LTV=Loan To Value)は資本効率や財務の健全性を表す指標で、REITを選ぶ際には確認しておきたい指標のひとつです。

有利子負債比率は「借入金÷総資産」で求められ、数値が高いほど資本効率が高いと言えます。

しかし、数値が高いほど借入金への依存度が高いため、財務の健全性に問題がある可能性もあります。

REITは銘柄ごとに規約で有利子負債比率の上限を定めており、上限に比べて有利子負債比率が低い銘柄は、まだ借入金で物件が購入できる余力があるため、分配金増加の可能性があると判断できるかもしれません。

おすすめのポイントを考慮したREITランキング

今回は、NOI利回り、NAV倍率、有利子負債比率(LTV)のそれぞれの指標で、REIT銘柄のランキング1位を紹介します。※2(2018年4月19日時点)

マリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人はNOI利回りランキングで1位の総合型REITです。

住居や商業施設を中心に、地方圏の物件を取得して運用がなされています。ポートフォリオでも東京圏の比率は30%以下にするとし、地方圏を70%以上にする目標を掲げています。

NOI利回りは7.18%で、NAV倍率は0.99、有利子負債率(LTV)は49.5%となっています。※3(2018年4月19日時点)

スターツプロシード投資法人

スターツプロシード投資法人はNAV倍率ランキングで1位の住居特化型REITです。

全国主要都市の住居を対象とし、関東圏の主要都市で70%以上のポートフォリオを目標としています。

NAV倍率は0.85で、NOI利回りは5.35%、有利子負債率(LTV)は48.9%となっています。※4(2018年4月19日時点)

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は有利子負債比率(LTV)ランキングで1位の物流施設を対象にしたREITです。

国内の物流施設だけではなく、海外の物流施設や工場、研究施設なども対象としています。

有利子負債率(LTV)は22.5%で、NAV倍率は1.17、NOI利回りは5.39%となっています。※5(2018年4月19日時点)

まとめ

REITにはさまざまな不動産に分散投資できる、分配金利回りが高いなどのメリットがあり、少額から不動産に投資したい人には向いているといえるでしょう。

また、株式のように価格が変動しますが、NOI利回りやNAV倍率など株式とは異なる指標があり、REITを選ぶ際には押さえておきたいポイントがあります。

今回紹介した各ポイントを参考に、REITの銘柄を調べてみてはいかがでしょうか。


※1:日本銀行:適格担保取扱基本要領
※2: JAPAN-REIT.COM、J-REIT銘柄ランキング
※3:マリモ地方創生リート投資法人
※4:スターツプロシード投資法人
※5:三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

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※1:2018年10月末時点