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不動産投資でローンをする際のポイント!ローンができる金融機関も
不動産投資でローンを利用する前に注意しておきたい4つのこと

不動産投資でローンをする際のポイント!ローンができる金融機関も

不動産投資を始めるために投資用不動産を購入するときは、まとまった資金が必要になるため、ローンを利用するのが一般的です。

ローンを利用すると聞くと不安を感じるかもしれませんが、不動産投資で上手く資産運用をしていくならローンはメリットにもなります。

実際に不動産投資を始める前に、不動産投資ローン の特徴や注意点、手続きの流れなどを理解しておくことが大切といえるでしょう。

今回は不動産投資でローンを利用する際の注意点、そして、メリット、デメリットや手続きの流れについても併せて解説します。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、マンションやアパート経営などの不動産投資のために、金融機関からお金を借りるローンのことです。

投資用不動産を購入するには、比較的物件価格が安い中古ワンルームマンションでも1,000万円程度、マンションやアパートを一棟購入しようとすると1億円以上の資金が必要な場合もあります。

しかし、このような大きな資金を用意できる人は少なく、通常は金融機関で不動産投資ローンを利用して購入することになります。

ローンを利用して不動産を購入するという意味では、住宅ローンと違いはありません。しかし、投資用不動産の購入が目的であるため、不動産投資ローンならではの特徴があります。

不動産投資で成功している人はローンをうまく利用しているため、ローンのメリット、デメリットを理解して、計画的に利用することが成功への鍵になるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

それでは不動産投資ローンと住宅ローンではどのような違いがあるのでしょうか。それぞの違いについて解説します。

貸出金利

不動産投資ローンと住宅ローンでは、貸出金利に違いがあります。

不動産投資ローンは変動金利で幅が大きく、利用する金融機関、職業や年収などの属性、投資用不動産の担保価値などよって異なるため、Webサイトなどで具体的な金利を提示していないことがほとんどです。

また、都市銀行や地方銀行では変動金利と固定金利を選択できますが、政府系金融機関の日本政策金融公庫では固定金利のみなど、金融機関によって違いがあります。

一方、住宅ローンは多くの人が利用することもあり、貸出金利は不動産投資ローンと比べて低くなっており、都市銀行や地方銀行だけでなく、ネット銀行も提供しています。

また、「フラット35」という、金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期の固定金利型ローンがあり、最長で35年間固定金利でローンを借りられるのも特徴です。

フラット35の金利は、2018年2月現在で1.4%~2.0%程度となっています。※1

審査基準

不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査基準にも違いがあります。

不動産投資ローンの場合、職業や勤続年数、年収などの属性から返済能力があるかに加え、購入する物件の収益性にも注目します。

築年数が浅い、立地がよい、空室が少ないなど、長期に渡り高い収益性が見込めると金融機関が判断すれば、借りられる金額が増えて貸出金利も低くなります。

不動産投資ローンは、返済の原資が主に投資用不動産からの家賃収入になるため、物件の収益性は重要なポイントになるのです。

一方、住宅ローンの場合は、返済の原資が主に給与などの収入になるため、物件の価値よりも職業や勤続年数、年収などの属性が重視されます。

そのため、大企業の社員や公務員、医者など、高年収で属性がよいとされる人ほどローンを利用しやすく、貸出金利も優遇される傾向にあります。

不動産投資ローンのメリット

ローンを利用して不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資ローンのメリットについて解説します。

まとまった資金を用意しなくて済む

不動産投資ローンを利用すれば、物件価格の1~2割程度の資金を用意することで不動産投資を始められることがあります。

また、その人の属性や物件の評価によっては、自己資金なしのフルローンを組める可能性もあります。

基本的には家賃収入を原資にローンを返済していくので、ローン返済よりも家賃収入のほうが大きければ差額が手元に残り、これが収入となります。

このように、不動産投資ローンを利用すれば、まとまった資金を用意しなくても不動産投資を始められ、家賃収入が得られます。

レバレッジ効果で家賃収入増加

不動産投資ローンを利用する最大のメリットは、レバレッジ効果があることです。

レバレッジとは、小さなおもりで大きなおもりを持ち上げる「テコの原理」のことで、不動産投資では、少ない自己資本で価値の高い不動産を購入することを意味します。

自己資本3000万円で購入する不動産よりも、1億円の不動産を自己資本3000万円を頭金にして、ローンを組んで購入したほうが利益を多く出せる可能性があります。

例えば不動産投資の利回りが8%、ローンの金利が3%だと仮定した場合、

自己資本3000万円で購入した不動産の年間収益は3000万円×8%=240万円です。

ローンを組んで1億円で購入した不動産の年間収益は1億円×8%=800万円で、借りたローン金額(7000万円)と金利(3%)を差し引くと、800万円-(7000万円×3%)=590万円です。

各経費や税金などを考慮した実質利回りだと年間収益は下がりますが、ローン組んで価値の高い不動産を購入して運用したほうが利益は多く出せるといえるでしょう。

もちろん価値の高い不動産をローンを組んで運用することは、負債額も大きくなるというリスクもあるため注意が必要です。

不動産投資ローンのデメリット

不動産投資はローンを利用して投資用不動産を購入できることがメリットですが、もちろんデメリットもあります。ここでは、不動産投資ローンのデメリットについて解説します。

返済額の負担が増える

不動産投資で成功するには、不動産投資ローンをうまく利用することが大切ですが、ローンが増えすぎると返済額の負担が増える可能性があります。

たとえば、毎月の家賃収入が10万円あっても、返済額も10万円近くあれば、ほとんど手元に残るお金がありません。

また、計画的にローンを組まないと、ローン返済額が家賃収入を上回ってしまい、毎月赤字になってローン返済が大きな負担になることも考えられます。

不動産投資ローンは家賃収入から返済できるとはいえ、借金である以上必ず返済しなくてはならず、状況によっては負担になるので注意が必要です。

空室で家賃収入が途絶えると返済が難しくなる

不動産投資ローンを利用して投資用不動産を購入するときに、注意しなくてはいけないのが空室リスクです。

ローンの返済原資が家賃収入であるため、空室になって家賃収入が得られない場合は自己資金で返済する必要があります。

空室期間が短ければなんとかなるかもしれませんが、なかなか入居者が決まらず、空室期間が長くなってしまうと返済が難しくなってしまいます。

そのため、不動産投資ローンを利用する際は空室リスクを考慮して、無理に大きな金額のローンを組まないことが大切です。

売却するときに負債が残る可能性

不動産投資ローンを利用して購入した投資用不動産を売却すると、負債が残る可能性があります。

ローンの残債より高い価格で不動産を売却できれば問題ありませんが、ローンの残債より低い価格でしか売却できないと、売却資金でローンを返済できなくなってしまいます。

そのため、不動産を売却したいと思っても、売るに売れない状態になってしまうかもしれません。

自己資金を用意せず、大きなローンを組むほど負債が残る可能性が高くなるので、売却する可能性も考慮してローンを組むことが大切です。

不動産投資ローンを利用する際の注意点

投資用不動産を購入するためにローンを利用する際には、いくつかの注意点があります。ここでは、不動産投資ローンを利用する際の注意点について解説します。

ローンの種類

不動産投資ローンは、金融機関ごとに融資割合や年収制限、貸出金利などに違いがあり、以下のように区分できます。

  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • 信用金庫
  • ネット銀行
  • 政府系金融機関
  • ノンバンク

みずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行などの都市銀行の不動産投資ローンは金利が低く、対象エリアが広いのがメリットですが、審査基準が厳しいのが特徴です。

年収や職業、資産状況などの属性、不動産投資の経験の有無、収支計画の内容によっては審査が通らないこともあります。

地方銀行や信用金庫も都市銀行と同じく金利は低めですが、対象エリアが狭いのがデメリットです。また、ネット銀行も金利は低めですが、不動産投資ローンを行っている銀行はあまり多くありません。

政府系金融機関の日本政策金融公庫でも、不動産賃貸業という事業を支援するという名目でローンが借りられます。比較的年収が低くても審査が通ることがあり、固定金利であることも特徴です。

また、銀行のような預金の受け入れ機能がないノンバンクでも、不動産投資ローンを利用することができますが、銀行に比べると金利は高めに設定されています。

金利の種類

不動産投資ローンの金利の種類には、変動金利と固定金利の2種類があります。

変動金利は、市場金利の動向に応じて定期的に適用金利の見直しが行われますが、固定金利は、返済期間中は借りたときの金利が適用され、市場金利が上がっても金利は変わりません。

変動金利には、借りるときの金利が固定金利よりも低くなるのがメリットですが、市場動向によっては金利が高くなる可能性があります。

一方、固定金利はずっと金利が変わらないのがメリットですが、変動金利のほうが返済額が少なくなる可能性があります。

変動金利と固定金利はそれぞれメリット、デメリットがあるため、不動産投資ローンを利用する際はどちらを選択するかを判断する必要があります。

借り換えのタイミング

不動産投資ローンは、金利動向によっては別の金融機関のローンに借り換えを行うと、返済総額が低くなる可能性があります。

借り換えを考えるタイミングは市場金利が大きく下がったときで、現在のローンと借り換えを検討するローンの金利差でシミュレーションしてみるとよいでしょう。

借り換えをする際には、抵当権の抹消や印紙税、新たなローンの手数料なども必要になるため、どのぐらいの費用がかかるのかをしっかり計算することが大切です。

また、現在ローンを借りている金融機関と交渉することで、金利を下げてくれる可能性もあります。他の金融機関への借り換えと同時に、現在の金融機関との交渉も検討してみるとよいでしょう。

収支計画の精度

不動産投資ローンを利用する際は、投資用不動産からどれだけの収益が見込めるかを示した収支計画書を提出する必要があります。

この収支計画書はローン審査に影響するため、わかりやすく、精度が高い収支計画書を作成することが大切です。

収支計画と聞くと難しいと感じるかもしれませんが、不動産投資の場合は毎月の収入と支出はほぼ決まっており、収入は家賃や礼金、支出は管理会社への業務委託費、修繕積立金、ローン返済額、固定資産税などになります。

不動産投資の収支計画は税務上の不動産所得ではなく、現金収支が年度別にわかるキャッシュフロー表を作成します。

購入する不動産会社がサポートしてくれる場合がほとんどですが、ネット上にも収支計画の作成方法や収支シミュレーションができるWebサイトがあるので検索してみるとよいでしょう。

不動産投資ローンの借り入れを行う流れ

実際に不動産投資ローンを利用するときは、どのような流れで手続きを行うのでしょうか。ここでは、不動産投資ローンの借り入れを行う流れを解説します。

不動産投資ローンの比較検討

金融機関によって借りられる金額や貸出金利が異なるため、まずは複数の金融機関の不動産投資ローンを検討しましょう。

初めて不動産投資ローンを利用する場合は、物件を購入する不動産会社の提携ローンを利用するのが一般的です。

不動産会社経由で融資可能な金融機関や融資額を把握することができるので、複数の金融機関に打診してもらい、融資条件を確認するとよいでしょう。

個人で比較検討する場合は、都市銀行や物件を購入する地域の地方銀行などに直接問い合わせることになりますが、不動産投資経験がないと相手にしてもらえない可能性があります。

そのため、初めて不動産投資ローンを利用する場合や経験が浅い場合は、不動産会社の提携ローンを利用したほうがよいでしょう。

不動産投資ローンの申請準備

購入する物件が決まり、ローンの申請をする金融機関が決まったら、ローン申請のために必要な書類を準備する必要があります。
各金融機関で必要な書類はそれほど大きな違いはありません。例えば三井住友銀行のアパートローンでは以下のような書類が必要です。

  • ご本人さま確認書類(運転免許証、パスポート等)
  • 確定申告書・同付表(3期分)または源泉徴収票(直近分)
  • 会社を経営されている方は、法人申告書(3期分)
  • 所有資産に関する書類(固定資産税課税明細書等)
  • 事業計画書
  • 謄本(土地・建物)
  • 公図・住宅地図
  • 地積測量図
  • 固定資産評価証明書・関係証明書
  • 工事請負契約書
  • 建築確認通知書
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 工事見積書
  • 家賃保証契約書・家賃査定書
  • 物件パンフレット

※2(2018年3月時点)

不動産会社の提携ローンを利用する場合、物件関係の書類は担当者が用意してくれるため、自分で用意する書類は教えてもらえます。

他にも金融機関から個別に求められる書類があれば、準備して提出する必要があります。

不動産投資ローンの実際の審査

不動産投資ローンの申請書類を提出したら、ローンを利用できるかどうかの審査が行われますが、書類審査だけでなく、金融機関の担当者との面談も行われます。

提携ローンの場合、不動産会社の担当者が同席してくれることもありますし、自分だけで面談に臨むこともあり、その時の状況によって異なります。

面談の内容は金融機関によって異なりますが、経歴や収入、ローン申請の目的などの簡単な内容のみの場合もあれば、収支計画などについて細かく確認される場合もあります。

提携ローンの場合は事前に不動産会社と金融機関の間である程度確認ができており、軽い面談で終わることが多いですが、個人で申し込む場合は細かい内容まで確認される傾向にあります。

審査完了で融資可否が判断される

不動産投資ローンを申請した金融機関の審査が完了すると、融資可否について連絡が来ます。

提携ローンの場合は金融機関の担当者から直接連絡が来る場合と、不動産会社経由で連絡が来る場合があるためご注意ください。

無事に審査が通った場合は、金融機関と金銭消費貸借契約(ローンの契約)をすると融資が実行されるので、その融資額で不動産会社に購入した物件の支払いをするという流れになります。

審査結果はすぐにわかることもあれば、審査が完了するまで数週間~1か月程度かかる場合もあります。

ローンの審査で重要なポイント

ローンの審査基準は機関によって異なるものの、以下のようなものが審査のポイントとなり得ます。

  • 自己資金
  • 所属など
  • 物件(担保)の評価

 

自己資金

自己資金とは、貯金などを表します。

ローンは当然ながら定期的な返済が必要です。もし返済に充てられる家賃収入が無ければ、貯金などにより返済を行う必要があります。

そのため、貯金があればあるほど、ローンの返済可能性が高いと考えられ、審査に通りやすくなる可能性があります。

 

所属など

サラリーマンは不動産のローンが受けやすいということを聞いたことがあるかもしれません。

これは、定食による安定した収入が期待できるからです。

また、勤続年数や職種などによっても審査結果がさらに異なる可能性があります。

 

物件(担保)の評価

ローンによって購入する物件も、不動産ローンの通過しやすさが異なる可能性があります。

購入予定の物件を担保として設定する場合、もしローンの返済ができなかった場合、金融機関は不動産の売却などにより、返済資金を回収しようとします。

不動産の評価額が高ければ、当然、不動産を売却できる金額も高くなる可能性が高いといえます。

そのため、購入予定の評価も不動産ローンの審査に関わるのです。

不動産投資ローンのサービスがある金融機関

最後に、不動産投資ローンのサービスがある金融機関として、都市銀行3行(メガバンクと呼ばれる3行)と日本政策金融公庫を解説します。

みずほ銀行

みずほ銀行では、賃貸住宅の建築・取得資金として利用できる「アパートローン」を提供しています。

利用できる条件は満20歳以上で安定収入があり、前年度の税込年収200万円以上で、借入金額は50万~5億円です。

また、金利は連動金利、固定金利選択、全期間固定金利から選択でき、借入期間は最長で35年となっています。

1名以上の連帯保証人が必要で、団体信用生命保険は強制ではなく任意加入になっており、繰上返済を行う場合は一定の手数料が必要になります。

このような条件になっていますが、実際にローンを借りられるかは属性や物件の価値などによって左右されると考えられます。※3

三井住友銀行

三井住友銀行も、賃貸住宅オーナー向けに「直担アパートローン」を提供しています。

満20歳以上の個人や実質個人とみなされる不動産管理会社も利用でき、賃貸住宅の建築・購入のほか、リフォームや他の金融機関からの借り換えも可能です。

融資額は200万円以上で物件購入価格の範囲内、融資期間は最長35年以内で、金利は変動金利型と固定金利特約型から選択します。

原則1名以上の連帯保証人が必要で、団体信用生命保険は任意加入、固定金利中の繰上返済は原則不可となっています。

みずほ銀行と同様に、実際にローンを利用できるかどうかは、属性や物件の価値に左右されると考えられます。※2

三菱東京UFJ銀行

三菱東京UFJ銀行はみずほ銀行、三井住友銀行とは違い、表立ってアパートローンなどのサービスは提供していません。

しかし、年収や職業、保有資産などの属性や、購入する不動産会社との関係、購入する物件の価値など、三菱東京UFJ銀行の融資基準を満たすような条件が整えば、ローンを借りられる可能性はあります。

三菱東京UFJ銀行は、都市銀行の中では不動産投資ローンが利用しにくい金融機関といえ、初めて不動産投資ローンを検討する方にはハードルが高いかもしれません。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で、不動産投資に対しても融資を行っています。

都市銀行は年収や職業、勤続年数などの属性を重視しますが、日本政策金融公庫は事業者向けの融資が多いため、個人というよりは当該事業がしっかり収益を出せるかという点が重視されると考えられます。

また、金利は固定金利のみで、比較的低金利で融資を受けられるのがメリットですが、借入期間が10年~15年と、一般的な金融機関に比べると短くなっています。

そのため、毎月の返済金額が高くなってしまい、ローン返済金額が家賃収入を上回ってしまう可能性があるので注意が必要です。

しかし、連帯保証人が不要、繰上返済手数料が無料などメリットも多いので、不動産投資ローンを利用する場合は検討してみるとよいでしょう。※4

まとめ

投資用不動産を購入するにはまとまった資金が必要になるため、不動産投資で成功するには不動産投資ローンの利用が不可欠といえます。

ローンをうまく利用することで少ない自己資金で家賃収入を得られますが、空室リスクや売却時に負債が残る可能性もあるため、計画的に利用する必要があります。

また、不動産投資ローンは金融機関によって内容が異なるため、特徴や手続きの流れを理解しておくと、有利な条件でローンを利用できる可能性があります。

不動産投資ローンについて理解を深めたうえで、投資用不動産の購入を検討しましょう。


※1:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
※2:三井住友銀行:アパートローン
※3:みずほ銀行:アパートローン
※4:日本政策金融公庫 融資制度

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