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REIT(リート)が持つリスクとは?4つのリスクと対策を解説
REIT(リート)が持つリスクとは?

REIT(リート)が持つリスクとは?4つのリスクと対策を解説

REITとは、不動産投資信託のことで、投資法人が投資家から資金を集め、マンションやオフィスビルなどを購入して運用します。

投資家はその不動産投資によって得た家賃収入や売却利益を分配金というかたちで受け取ります。

REITは最低購入金額が比較的低く、複数の不動産で運用するため分散効果も得られますが、リスクもあります。今回はREITが持つリスクについて解説します。

価格変動リスク

REITは投資信託の一種であるため、日々価格が変動します。また銀行預金のように元本が保証されているわけではありません。

分配金の主な原資は賃貸収入によるものなので、不動産の賃貸市場の影響も受けます。例えば空室率が高い場合には、分配金の額が変動したり、元本から取り崩して分配金が支払われる可能性があります。また、REITの基準価額が下がることもあります。

金利変動リスク

他の金融商品と同様、REITにも金利変動リスクがあります。REITを運用するための資金は、一般投資家の資金の他に、金融機関からの借入によってまかなっている場合があります。

金利が上がると、利息を多く支払うことになるため、REITの収益を圧迫する可能性があります。

このように金利の変動はREITの収益に関係しているため、価格や分配金の変動にも大きな影響を及ぼします。

災害リスク

地震、火災、水害などの予期せぬ事態が起こり、REITが保有している不動産が倒壊してしまった場合、修繕やリフォーム、売却などが必要になることがあります。
場合によっては、再生不可能となる可能性もあります。

そうすると、倒壊してしまった不動産からの収益は期待できず、分配金の減配などを招いてしまうリスクがあります。

投資法人の倒産または上場廃止リスク

REITは取引所に上場していますが、上場を維持するための基準に満たなくなると、上場廃止となります。
上場を維持するための基準には、純資産総額や破産・再生手続の有無などがあります。

REITが上場廃止となると、基準価額が下がったり、売却することができなくなるリスクがあります。

REIT(リート)のリスクで注意しておくポイント

REITで堅実に運用するためにリスクで注意しておくポイントをまとめました。

配当利回りの高さだけでは選ばない

REITの上場銘柄数は61件あり、どのREITに投資をするべきか迷うこともあるでしょう。※1(2018年2月時点)

銘柄を選ぶ際に重視されがちな項目の一つが配当利回りの高さです。

たしかに配当利回りの高さ(リターン)は重要ですが、他にも確かめるべきポイントはあります。

以降、銘柄選びのポイントとなる項目をいくつか解説します。

REIT(リート)銘柄選びのポイント

  • 対象とする投資物件
  • REITのタイプ
  • REITの分類
  • 投資法によって選ぶ

ポイント1:対象とする投資物件

投資対象とは、そのREITが投資対象とする物件のことです。

一口にREITといっても、ビルや住宅に投資しているものだけではありません。その投資対象によってリスクは異なります。

  • 賃貸住宅
  • オフィスビル
  • 商業施設
  • 駐車場
  • ホテル
  • 老人ホームなどのシニア向け施設
  • 倉庫などの物流施設

賃貸住宅

アパートや賃貸用マンション、家族向けや単身向けの住宅など、賃貸住宅といっても複数の切り口があります。

また賃貸住宅は、居住するために使用されるため、商業施設と比べると支払いが滞ってしまう可能性は低い傾向にあります。

不景気の時でも需要があるため、空室率を低く抑えることができれば安定した収益を得られやすいことが特徴です。

オフィスビル
オフィスビルが対象のREITは、経済状況によって収益・分配金が大きく変動するリスクがあります。

景気が上昇している局面では需要が高まり、賃料が上がるため、収益性も高くなります。
一方、景気が下降している場合は賃料が下落したり、フリーレント期間という一定期間賃料が発生しない期間を設けたりするため、REITの収益が下がる傾向があります。

商業施設
商業施設に投資しているREITの収益はテナントとの契約に左右されます。不動産を借りているテナントが売り上げによって賃料を変える変動賃料や歩合賃料、それとも売り上げは関係ない固定賃料なのかによって収益が変わってきます。商業施設のREITの場合は賃料契約を確認すると良いでしょう。

駐車場
REITの投資対象が駐車場である場合、その駐車場の近隣の環境にリスクが依存すると言われています。

住民の需要や集客力のある施設があれば、駐車場は比較的安定的に運用できますが、不便な場所に駐車場がある場合は、良い運用結果を得られない可能性があります。

ホテル
REITの投資対象であるホテルは、ビジネスホテル、結婚式場を兼ね備えた総合ホテル、観光地のホテルなどに分けられます。

ホテルの収益はオペレーターとよばれるホテルの運営会社の運営方法によって異なります。昨今では外国人観光客に対する集客力も、運用成果に影響を与えると言われています。

投資対象となっているホテルの収益性を見るには、GOP(ホテル全体の営業収入から、売り上げを上げるために直接関係する費用を引いた額)やADR(1日当たりの宿泊料合計を稼働客室数で割った額)などの指標があります。

高齢者向け施設
投資対象が高齢者向け施設(有料老人ホームなど)の場合も、ホテルと同様、その運営会社によって収益性が大きく異なるでしょう。

高齢者向け施設の収益は、国からの介護報酬や施設の利用者が支払う月額利用料・入居一時金などが源泉となります。

物流施設
物流施設などが投資対象の場合、賃貸契約後は比較的長期で安定的な収益が見込めると考えられています。

物流倉庫の賃貸契約期間は長期となる傾向があるため、一度契約を交わせばしばらくの間、収益が見込めるのです。

物流施設の運営で大切なのが、施設の設備や立地などです。これらの充実性によって、借主の需要が大きく異なるでしょう。

ポイント2:REITの分散度

REITのリスクを見極めには、そのREITがどれくらいの投資対象に分散しているのかという点も大切になるでしょう。

詳細に分けると様々ありますが、REITの分散度は、以下の2つに大別できます。

  • 複合用途型
  • 単一用途特化型

複合用途型とは、用途が異なる物件を複数運用するREITのことです。

複合用途型は更に、複合型と総合型の二種類に分けることができます。複合型は二つの用途の物件に投資するもので、総合型は三つ以上、もしくは用途を限定しないタイプのREITです。

単一用途特化型は、商業施設やオフィスビルなど物件の用途を単一にして、投資先を絞り込みタイプのREITで、例えば物流施設特化型やホテル特化型などがあります。

単一用途特化型のREITは景気や業界の動向によって影響を受けやすく、比較的リスクが高いと言えるでしょう。

投資対象が多ければ多いほど分散効果は高くなります。
例えば、投資対象が二つであった場合、一つの投資対象の運営がうまくいかなくなっても、もう片方の運営は好調だと、総合すると悪くない投資結果が得られるかもしれません。

こうしたリスクをできる限り抑えたい方は、複合用途型を選ぶ方が好ましいといえます。

ポイント3:投資方法

REITにどのように投資するかという点もリスクに関わるでしょう。REITへの投資方法は以下の通りです。

  • 証券取引所に上場しているJ-REITを直接買う
  • J-REITが組み込まれた投資信託を買う
  • J-REITが組み込まれたETFを購入する

証券取引所では上場しているJ-REITを購入することができ、株式やETFと同様に指値・成行注文ができます。なお、価格は1万円程度~100万円までと一般的な投資信託よりも高めに設定されています。

投資信託を購入することでもREITに投資することは可能です。
投資信託は複数のREITや金融商品に分散しているものであれば、分散効果を期待できる点や、1万円前後などの少額から購入できる点がメリットでしょう。

また、上場しているREITの値動きをベンチマークとして、同じような値動きを目指すETFを通じて、間接的にREIT投資を行う方法もあります。
ETFは比較的手数料が低く、最低投資額も少額である点、市場が開いている場合はいつでも指値・成行注文が可能である点などがメリットでしょう。

REITへの投資方法は様々ありますが、最低購入金額や値動きなど、自分の目的に合った方法を選ぶことが大切です。

ポイント4:投資法人の実績

投資法人とは、REITに関わる会社の中で、実際に投資・運用の役割を担う会社のことです。

REITを選ぶ際は、投資法人の過去の実績を見ることもリスク判断におけるポイントとなります。

投資法人の実績や財務情報などは各会社のWebサイトに掲載されています。

信用格付け業者による格付けや、負債状況、投資口数や投資主情報などをはじめ、保有物件や物件の分散情報、物件の稼働率、分配実績なども見ることができるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

他の金融商品にも分散投資

一般的に不動産投資は、株や債券などの値動きと異なった市場動向を見せると言われています。

そのため、REITをはじめとする不動産関連に投資を行っている場合は、株式や債券への分散投資も行うことで、リスクを抑える効果が期待できます。

まとめ

どんな金融商品にもリスクがあるように、REITにもいくつかのリスクがあります。

投資を行うにあたり大切なのは、こうしたリスクを認識した上で、それらに応じた投資方法や対策を行うことでしょう。

投資家によって、目標とする資産形成額やリスク許容度は異なります。REITに投資をする際は利回りのみではなく、リスクも気にかけましょう。


※1:J-REIT保有不動産額・上場銘柄数の推移

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