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不動産投資の初心者がやりがちな3つのこと
不動産投資の初心者がやりがちな3つのこと

不動産投資の初心者がやりがちな3つのこと

不動産投資に興味を持っているものの、初期投資の額が大きいことから、最初の一歩を踏み出せずにいる人は多いのではないでしょうか。

不動産投資における初心者の失敗は共通するものも多く、事前に対策していればリスクを抑えられるものもあるでしょう。

初心者が陥りやすい失敗例とその解決策を把握していれば、安心して不動産投資を始めることができます。失敗例とその解決策について解説します。

不動産投資の初心者がやりがちなこと

株式投資やFX、不動産投資、仮想通貨など、資産運用には様々な手段がありますが、安定した家賃収入や節税効果の高さなどから不動産投資に興味を持つ人もいます。

もともと不動産投資は、他の資産運用と比較すると初期投資が大きいため、誰でも簡単に始めることができませんでした。

しかし、2016年からのマイナス金利政策の恩恵によって、不動産投資に対する融資の金利が下がり、融資により不動産投資のための資金を調達しやすくなったなどの背景もあり、不動産投資を始める投資家が増えました。

こうして初心者でも不動産投資が始めやすくなった反面、中には失敗する投資家もいます。

不動産投資の目的と目標が固まっていない

不動産投資の初心者が陥りやすい失敗例の1つとして、明確な目的や目標が固まっていないまま、不動産投資を始めてしまう場合が挙げられます。

安定的な運用ができるという言葉に魅力を感じ、何となく不動産投資を始めてしまうと、リスクを考慮せずに不動産投資が失敗に終わってしまう可能性があります。

このようなことがないよう、まずは以下のような項目について明確にしておくべきでしょう。

・なぜ資産運用を行うのか
まず不動産投資にかかわらず、資産運用を行う理由を考えるべきです。

例えば、「現金として保有しておくことができるにもかかわらず、資産運用を行う明確な目的がありますか?」という質問を事前に考えておきましょう。

生活費の足しや老後の資金の確保など、資産運用を行う目的は個人によって異なりますが、目的に合わせた資産運用・不動産運用の方法を選択するためには、資産運用を行う理由・目的が必須となります。

・なぜ不動産投資を選択したのか
様々な資産運用の方法がある中で、不動産投資を選択する理由も明確にさせておきましょう。

不動産投資は空室率などを低く保ち、設備の修繕などに多くの費用がかからなければ、家賃収入による比較的安定的な運用成果が期待できる資産運用方法です。

ただし、安定的な資産運用の方法を選ぶなら、不動産以外にも投資信託など、他にも候補となる金融商品はあるでしょう。

今後の市場見通しや節税効果など、不動産投資を選ぶ理由は様々ありますが、複数ある資産運用方法の中で不動産投資を選択した目的をはっきりさせておくことで、不動産投資自体を他の金融商品と比較検討できます。

知識がないまま不動産購入

「節税効果」「安定した家賃収入」といった不動産投資のメリットだけを聞いて不動産投資を始めると、不動産を購入した後にかかる費用を想定しておらず、想定していたよりも利益が挙げられないといった場合が考えられます。

実際に安定した家賃収入が期待できると言っても、諸費用によって家賃収入が大幅に減少する可能性はあります。

不動産投資で発生する主な諸費用は以下の通りです。

・管理委託費
不動産会社に物件の管理を委託するのに発生する費用です。

・水道光熱費
物件を運営するために、共用部分の照明などにかかる水道光熱費です。中古物件を購入した場合などは、照明がLEDではない場合があり、水道光熱費の諸費用に占める割合が大きくなります。

・固定資産税
不動産を所有していることによって発生する税金です。建物部分は築年数の経過とともに減価償却によって評価額が下がるため、税額も少なくなりますが、土地部分は評価額が変わらないため、税額がほとんど変わりません。

・減価償却費
建物の経年劣化による資産価値の減少(目減り)を減価償却と言います。建物の種類によって減価償却が行われる期間が決められていますが、資産価値が減少するだけであって実際に支出を伴わないため、大きな節税効果が期待できます。

これ以外にも、不動産投資を行うためには、壊れたり老朽化した設備の修繕などが必要となります。

多くの借金をする

不動産投資は初期投資に大きな金額が必要なため、金融機関のローンを組む人が少なからずいます。
ただし、不動産投資のためとはいっても、ローンは借金の一つです。多額のローンをしてしまうと、いざという時に借金を重く背負ってしまう可能性があります。

ローンを行う場合は、できる限り金利が低いものにした方が良いでしょう。また、返済金額が現実的に可能であるローン金額に抑えるべきです。

低金利で返済期間が長期間である住宅ローンは、ローンの契約者が居住用として購入する物件に限られているなどの理由で投資用不動産には使えません。

そのため投資用不動産向けに用意されているローンを契約する必要があります。

融資金額 金利(固定金利) 返済期間 総額(元利均等返済)
住宅ローン 2,000万円 1% 35年 23,711,746円
不動産ローン 2,000万円 3% 35年 32,327,082円

仮に住宅ローンが固定金利1%、不動産ローンが固定金利3%で2,000万円の35年ローンを契約したとすると、返済総額は住宅ローンで約1.2倍、不動産ローンで約1.6倍になってしまいます。

限度額まで融資を受けてしまうと、返済総額だけでなく、月々の返済額も多くなってしまいます。家賃収入が減少してしまうと、返済計画に支障が生じてしまうため、注意しなければなりません。

不動産投資の初心者がやるべきこと

不動産投資の初心者は、知識と経験不足によって失敗する可能性が大きいでしょう。

一定の資金さえあれば誰でも簡単に行える不動産投資ですが、購入する不動産や運用をすべて不動産会社に管理を任せきりにしていては、不動産投資の魅力を最大限に発揮できない可能性があります。
特に、紹介された不動産を検討もせずに買ってしまうと、実際は割高な不動産を購入しているというケースも考えられます。

ここからは初心者が不動産投資を行う前にやっておいた方が良いことについて見ていきましょう。

必要最低限の知識を学んでおく

不動産会社などの専門家の知恵を借りることも有用ですが、自分自身で不動産に関する必要最低限の知識は身に着けておくべきでしょう。

不動産投資に関する書籍を購入して読む以外にも、昨今はインターネット上で不動産投資の情報を見つけられます。

実際に不動産投資を行なっている投資家ブログは、実際に体験した内容が書かれていることが多いため、特に参考となるでしょう。

信頼できる不動産投資家グループに参加する

不動産投資を行っている投資家たちが集まって現状報告を行うなど、情報交換や戦略などを話し合うオフ会もあります。

実際に不動産投資を行っている不動産投資家の意見を間近で聞くことができるだけでなく、的確なアドバイスを得ることが期待できるでしょう。

いくつかの不動産投資セミナーに参加する

不動産投資セミナーは無料で開催されているものから有料で開催されているものまで金額も内容も多岐にわたります。

不動産投資セミナーでは、不動産投資の専門家だけでなく、様々なジャンルの講師陣によるセミナーを受講できるため、不動産投資に関する知識だけでなく、幅広い内容の知識を身に着けることができます。

ただし、不動産業者が催すセミナーでは営業目的のものも多くなっています。
不動産投資の初心者セミナーに参加する際は、それがどのような方々によって運営されているか調べると良いでしょう。

まとめ

不動産投資は成功すれば安定した家賃収入が期待できるだけでなく、節税効果も見込むことができる資産運用方法です。
しかし、他の資産運用と比較すると初期投資が大きくなるため、初心者が知識なしに始めるのはリスクがあります。

不動産投資に興味がある方は、資産運用および不動産投資を行う理由・目的を明確化し、知識をしっかりとつけた上で取り組んだ方が良いでしょう。

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