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不動産投資のリスクまとめ。どうやって対策すれば良い?
不動産投資のリスクまとめ。どうやって対策すれば良い?

不動産投資のリスクまとめ。どうやって対策すれば良い?

安定的な投資という側面をよく耳にする不動産投資。

入居者が集まれば安定的に運用できる、リスクが少ない投資方法だと思われるかもしれませんが、様々なリスクがあります。

今回は不動産投資を行う上で、注意しておくべきリスクについて解説します。

借り入れリスク

不動産投資は株式投資やFXなどと比較すると、最初の初期投資の金額が大きくなりやすいという特徴があります。

ただし初期投資が大きいからといって資産運用の手段として選択されることが少ないのかと言えばそうではありません。

不動産投資は実際に不動産といった実物価値のあるものを購入するため、金融機関からの融資を受けて行うことも可能です。

以下、目的とする投資対象および金融機関からの融資可否です。

不動産投資 株式投資 FX 仮想通貨
金融機関からの融資 × × ×

しかし、融資を受けることができるといっても、自ら使用するために購入した物件ではないため、住宅ローンではなく、不動産ローンを利用する必要があります。

一般的に住宅ローンよりも不動産ローンの方が金利は高い傾向にあります。よって、返済という意味では不動産ローンの方が遅延してしまうなどのリスクがあると言えます。

今回は下記の条件で、住宅ローンと不動産ローンではどれくらい返済総額が異なるかシミュレーションします。

融資金額 金利(固定金利) 返済期間 総額(元利均等返済)
住宅ローン 3,000万円 1% 35年 35,567,804円
不動産ローン 3,000万円 3% 35年 48,490,768円

住宅ローンは3,000万円の融資に対して約550万円の利息ですが、不動産ローンは約1,850万円と3倍以上の利息となっています。1000万円以上の負担は大きなリスクであると言えるでしょう。

このように、不動産投資を行う場合には、借り入れのリスクに気をつける必要があります。

事故物件リスク

不動産には、購入した物件が事故物件となり、価値が下がってしまうリスクもあります。

以降、事故物件における種類として、物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件について解説します。

物理的瑕疵物件

雨漏りや構造上の欠陥など、建物自体の欠陥が生じている物件を指します。

心理的瑕疵物件

物件で自殺や事故よって死人が発生した場合など、心理的に不快を感じる物件を指します。

不動産取引で取り扱う物件が上記のような瑕疵物件である場合には、宅地建物取引業法に重要事項説明での告知義務が定められているため、借主または買主に説明しなければなりません。

不動産には自分が所有している物件が、突然心理的瑕疵物件に該当してしまうリスクがあります。心理的瑕疵物件になってしまうと、入居者離れが顕著になってしまい、物件を転売することも困難になる可能性があります。

告知義務に該当しているかどうかは、明確な規定が存在しておらず、判例と照らし合わせて告知義務があるかどうか判断されることが多くなっています。心理的瑕疵物件の告知義務は以下の通りです。

心理的瑕疵物件のケース 告知義務の有無
室内での自殺 原則告知
室内での自然死 どちらでもよい
建物内で殺人事件 原則告知
屋上からの飛び降り自殺 どちらでもよい

契約者および購入者が不快に感じるような事項に関しては、原則告知が求められますが、契約する部屋以外など関連性が低いと判断された場合には、告知義務がないと判断される場合もあります。

このように所有している物件が事故物件になってしまった場合には、入居者離れが深刻化するだけでなく、告知義務が生じてしまうため、転売も簡単にできなくなってしまうというリスクがあります。

空室リスク

不動産会社の書類などに記載されている利回りは、あくまでも入居者がいた場合の収入を記載しており、確約されているものではありません。

そのため、空室リスクとは取得する物件の築年数に関係なく、全ての物件で生じる可能性のあるリスクと言えるでしょう。物件の種類別に空室リスクについて見ていきましょう。

新築物件の場合

新築物件の場合には、物件がきれいであることや最新設備などを有していることなどから、入居者が比較的集まりやすい傾向があります。

ただし、賃貸需要の無いエリアに新築してしまった場合や、周辺の家賃相場よりも新築物件の家賃設定が高く感じる場合などは、入居者が集まらず、想像していたような家賃収入を得ることができなくなってしまうリスクもあります。

中古物件の場合

中古物件の場合には、家賃設定が低いことで需要が見込めるだけでなく、今までの運用実績が把握しやすいメリットがあります。

しかし、中古物件は設備の経年劣化なども考えられ、築年数の浅い物件の方が設備面などで魅力が多くなるため、入居者が集まらず、想像していたような家賃収入を得ることができなくなるリスクがあります。

このように新築・中古物件に関わず、空室リスクがある点を覚えておきましょう。

災害リスク

不動産投資には、災害などによって物件が損害を受けてしまったり、倒壊してしまったりなど賃貸業務を継続できなくなるリスクがあります。

部分的な損害であれば、損害箇所の修復を行うことで賃貸業務を継続できる可能性もありますが、火災保険に加入していない場合には大きな支出が生じてしまうことも考えられます。

災害リスクは、保険など以外には自分でコントロールしがたいリスクです。

家賃滞納リスク

入居者がいるからといって必ず家賃収入を得ることができるとは限りません。入居者が家賃を滞納した場合には、家賃収入が一時的に減少してしまうリスクがあるので注意が必要です。

特に、不動産ローンなどを組んで不動産投資を行っている場合には、家賃収入が返済原資になっていることも多く、家賃滞納が重なってしまうことによって返済計画に支障が生じてしまう可能性があります。

また、借主の家賃滞納を理由に必ずしも賃貸契約を解除できるわけでは無いなどの注意点もあります。

家賃滞納に対するリスクは、不動産投資において常に付いて回るものであることを認識しておきましょう。

家賃下落リスク

家賃は貸主が自由に設定できますが、入居者を安定して確保するために、周辺の賃貸物件の需要や家賃相場に基づいて家賃を設定するのが通常です。

そのため、人口減少によって物件が過供給状態にある時期は、家賃を低く設定することで入居者を確保しようとします。賃料下落の状況は以下のように築年数によって下落していきます。※1

築年数 価値
第1段階 5~10年 82.2%
第2段階 11~15年 75.9%
第3段階 16~20年 62.8%

一般的に新築であれば家賃が少し上昇する傾向がありますが、一定の年数を過ぎると家賃下落の傾向が顕著となります。

不動産投資を行う場合は、初期に設定した家賃がずっと続くわけではないことを認識し、家賃下落リスクを考慮しておく必要があるでしょう。

不動産価値下落リスク

不動産投資には様々な要因により、不動産価格が下落するリスクがあります。

不動産の価格が下落する要因は以下の通りです。

経済状況や需要
経済状況が悪化している場合や不動産投資に対する需要が低下している場合には、不動産購入を検討する人も少なくなってしまうため、不動産価格が下落してしまいます。

築年数の経過
築年数が経過すると物件の修繕箇所が増えるなど、ランニングコストが発生しやすくなるため、不動産価格が下落してしまいます。

入居率の変動
投資用不動産の場合は、物件の入居状況によって不動産価格に大幅な変動が生じる可能性があります。入居率が低い場合には、不動産価格が下落してしまいます。

このように不動産価格は様々な要因によって下落するため、不動産価値下落リスクを考慮しながら戦略を立てる事が重要と言えるでしょう。

金利変動リスク

不動産投資は株式投資やFXなどの他の資産運用と比較すると投資額が大きくなりやすいです。不動産ローンを契約する場合も金額が大きくなりがちなため、金利の変動による影響を受けやすいという特徴があります。

金利変動リスクは金利の見直しによって金利が変動する変動金利だけでなく、固定金利の場合にも発生します。それぞれの金利でどのような金利変動リスクがあるのか見ていきましょう。

変動金利の場合

変動金利で契約をしている際、高金利から低金利に変動した場合には問題ありませんが、低金利から高金利に変動した場合には返済総額が膨らんでしまうため、返済計画に支障が生じてしまう可能性があります。

固定金利の場合

固定金利は、低金利から高金利に変動した場合でも低金利に固定されたままなので変動のリスクが生じませんが、高金利から低金利に変動した場合には、高金利が適用されたままになってしまうため、金利変動のリスクがあると言えます。

金利が高水準にある場合には変動金利を選択し、金利が低水準にある場合には固定金利を選択するなど、金利変動リスクとうまく向き合うようにしましょう。

流動性リスク

流動性とは、取引の成立しやすさのことで、取引に参加している人が多ければ多いほど流動性が高くなり、逆に取引に参加している人が少なければ少ないほど流動性が低くなります。

流動性が高ければ高いほど、保有資産を売却しやすく、低ければ低いほど、売却したいときに売却できないリスクがあります。

株式投資やFXなどは、取引に参加している人が多いため、比較的流動性の高い資産運用と言えますが、不動産投資は、物件の価格が高く株式などよりも頻繁に売買されるものではないため、比較的流動性の低い資産運用と言えるでしょう。

流動性が高く無いということは、現金化をしたくてもすぐに現金化できないということを意味しているので、不動産投資を行う場合には、現金が必要になってもすぐに現金化できないリスクがあることを把握しておきましょう。

管理会社の倒産リスク

不動産管理会社の業務は、入居者の募集や借主との間における賃貸契約の締結、家賃の徴収など多岐に渡ります。

ただし管理会社が倒産すると、敷金や入居者の家賃を回収できなくなってしまう可能性があります。

「賃貸住宅管理業者登録制度」や「預かり金保証制度」に加入している場合には、回収漏れが生じる心配が抑えられます。

管理会社の倒産リスクが気になる方は、「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかなど確認するようにしましょう。

税金リスク

不動産投資を行う場合には様々な税金が発生します。

物件の購入から売却までの各場面において発生する税金の種類と税率については、あらかじめ理解しておきましょう。

また、物件を相続した場合には相続税、贈与した場合には贈与税が発生します。不動産投資を行う場合には、発生した家賃収入を自由に使うのではなく、税金リスクに備えるためにも、しっかりと準備しておくようにしましょう。

まとめ

不動産投資は、安定的という情報が聞かれる一方で、多くのリスクと隣り合わせです。

不動産投資を行いたいと考えている場合は、どのようなリスクが考えられるのか、事前に理解してから不動産投資を始めるようにしましょう。


※1:築年数から見た首都圏の不動産流通市場

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