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不動産投資とは?その基本や種類、デメリット、注意点などをまとめて徹底解説
不動産投資とは?その基本から注意点などをまとめて徹底解説

不動産投資とは?その基本や種類、デメリット、注意点などをまとめて徹底解説

将来の生活への不安から資産運用に興味を持つ方も増えている中で、不動産投資はよく聞く資産運用の1つです。しかし、そもそも不動産投資とはどんなものなのでしょうか。

不動産投資にはさまざまな種類があり、期待できるリターンやリスク、難易度に違いがあります。また、不動産投資にはメリット、デメリットがあり、始める前に特徴や注意点を理解しておくことが大切です。

今回は不動産投資の種類やメリット、デメリットなど、不動産投資の基本から注意点などをまとめて解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは?その基本から注意点などをまとめて徹底解説

不動産投資とは、利益を得る目的でマンションやアパートなどの不動産に投資をすることです。

購入した物件を入居希望者に貸して賃貸収入を得ることや、購入した物件が購入価格よりも値上がりしたときに売却して、売却益を得ることを目的に不動産を購入します。

不動産投資の投資対象はマンション、アパートが一般的ですが、他にも戸建て、駐車場などさまざまな種類があり、それぞれ特徴や期待できるリターンが異なります。

また、不動産投資には多額の資金が必要だというイメージがありますが、その人の職業や年収、投資対象物件によって金融機関からの融資額は変わるので、良い条件であればまとまった資金を用意できなくても始められる場合もあります。

不動産投資の種類

不動産投資とは?その基本から注意点などをまとめて徹底解説

不動産投資は、さまざまな種類があります。次に不動産投資の種類について解説します。

新築・中古のワンルームマンション

新築や中古のワンルームマンションを購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。不動産投資の中では物件価格が安く、初心者でも始めやすいのが特徴です。

地方と比較すると、首都圏では空室になっても次の入居者が決まりやすく、流動性が高いため、資金が必要なときに売却しやすいメリットもあります。

しかし、一戸あたりの賃貸収入から管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、比較的大きなリターンが期待できないのがデメリットです。

新築・中古のマンション、アパート一棟

新築や中古のマンション、アパートを一棟購入し、各部屋を入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。まとまった資金が必要になるため、金融機関から融資を受けて購入するケースがほとんどです。

貸せる部屋数が多く、満室に近い状態が保てれば、大きな収入が期待できます。しかし、空室になると賃貸収入から借入金を返済できなくなり、返済が困難になる可能性があります。

また、ワンルームマンションに比べると流動性が低く、売却したくてもすぐに買い手がつくかわからないのもデメリットです。

新築・中古の戸建て経営

新築や中古の戸建て住宅を購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。新築は物件価格が高くなりますが、中古は比較的安く購入できる物件もあります。

戸建ての入居希望者は主にファミリー層であるため、長期間の入居が期待でき、安定して収入が得られる可能性があります。

しかし、戸建ては木造住宅も多く、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると建物の老朽化が進みやすいので、修繕費などのコストがかかるのがデメリットです。

また、流動性が低いため売却しにくく、空室を埋めるのが大変なうえに、期待できる賃貸収入もそれほど大きくありません。

駐車場、コインランドリー経営

不動産投資には、もともと所有していた土地の活用や、土地(建物)を借りて駐車場やコインランドリー経営を行う方法もあります。

駐車場、コインランドリー経営がうまくいくかは立地などに左右されます。また、駐車場は比較的初期投資が安く済みますが、コインランドリーはFC(フランチャイズ)に加盟すると大きな初期投資が必要になります。

また、認知してもらうための広告費や機械のリース費用、土地(建物)を借りている場合はその賃料などのランニングコストもかかるため、投資額の回収に時間がかかる、また投資額が回収できない可能性があります。

REIT(リート)

REIT(リート)とは、オフィスビルや商業施設、マンションなどの投資用不動産が投資対象の投資信託で、REITを購入することで間接的に不動産に投資でき、分配金が得られます。

REITには、通常の投資信託のほか、株式のように証券取引所に上場しているETF(上場投資信託)もあり、国内だけでなく、海外不動産を対象にしている銘柄もあります。

数万円程度から購入できる銘柄もあり、平均分配金利回りは3%~4%前後です。※1(2013年2月以降)

価格変動リスクはありますが、少額から投資できるため現物の不動産よりリスクが低く、売却しやすいことがメリットです。

不動産投資のメリット

不動産投資とは?その基本から注意点などをまとめて徹底解説

株式や投資信託などさまざまな投資方法がありますが、不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか。次に、不動産投資のメリットについて確認していきましょう。

安定した資産運用ができる

不動産投資は、比較的安定した資産運用ができるのがメリットです。入居者がいれば毎月安定して賃貸収入が得られ、株式のように価格変動を気にする必要もありません。

また、管理会社と契約すれば、賃貸契約から家賃の集金、修繕、退去手続き、入居者募集など、賃貸経営に関することを委託することができます。

帳簿を作成して確定申告する必要はありますが、自分で作成できない場合は税理士に依頼することも可能です。

本業があっても始めやすく、副業として安定収入を確保することもできるため、所有する不動産を増やしていけば、不動産投資を本業にすることもできるでしょう。

相続対策

不動産投資には、相続対策になるというメリットもあります。不動産は相続税の計算における評価額が、現金や有価証券よりも減額されるからです。

相続税は以下の計算で金額がわかります。

相続税額=(課税資産額-基礎控除額)×相続税率

相続税の課税資産には現金や有価証券、土地や建物などの不動産が含まれますが、現金や有価証券は時価で評価されるのに対し、不動産は固定資産台帳や路線価などをもとに評価されます。

そのため、資産を現金や有価証券で保有するよりも、不動産として保有するほうが相続税評価額が減額されるため、相続税を節税できる可能性が高くなります。

生命保険の代わりになる

不動産投資は、生命保険の代わりになるのもメリットです。金融機関から融資を受けて投資用のマンションやアパートを購入する場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

団体信用生命保険に加入しておけば、名義人が亡くなった、あるいは高度障害になったときは借入金の返済が免除され、家族に投資用不動産を残せます。※2(団体信用生命保険に加入する際には、年齢や健康状態などの条件があります。)

そして、家族はその投資用不動産から賃貸収入を得る、もしくは売却してまとまった現金を得ることもできるため、不動産投資は生命保険の代わりになります。

不動産投資のデメリット

不動産投資はメリットだけでなく、デメリットもあります。続いて、不動産投資のデメリットについて詳しく確認していきましょう。

初期投資額が高い

不動産投資は初期投資額が高く、融資を受ける場合でも最初に100万円程度の資金が必要になることがほとんどです。(金融機関や個人の状況による)

同じ投資でも、株式や投資信託なら少額から始められますが、不動産投資の場合はまとまった資金が用意できないと始められません。

そのため、不動産投資は他の投資に比べると、少額から始められないデメリットがあります。

維持管理コストがかかる

不動産投資は、維持管理コストがかかるのもデメリットです。管理費や修繕積立金などは常にコストとしてかかります。

また、不動産を保有している間は毎年固定資産税がかかり、管理会社に支払う業務委託費も必要です。融資を受けている場合は借入金の返済もしなくてはなりません。

このように、不動産投資はさまざまな維持管理コストがかかります。

資産価値が下がっていく

不動産投資のために購入したマンションやアパートは、時間の経過とともに老朽化し、資産価値が下がっていきます。

株式や投資信託であれば、どれだけ時間が経過しても老朽化することはなく、投資対象の企業や資産が値上がりすれば、価値が大きく上がる可能性もあります。

しかし、不動産は基本的に、築年数が古くなるほど資産価値は下がります。そのため、売却したくても買い手が見つからない、売却できてもかなり安い価格でしか売れずに、損失を出す可能性があります。

不動産投資のリスク

不動産投資とは?その基本から注意点などをまとめて徹底解説

不動産投資のメリット、デメリットについては確認できましたが、不動産投資にはどんなリスクがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資のリスクについて確認していきましょう。

災害リスク

不動産投資には、保有する物件が地震や火事などで被害に合う災害リスクがあります。

建物が老朽化していると地震によって倒壊する恐れがあり、木造の場合は、火事の被害が大きくなる可能性があります。

そのため、災害リスクを下げるために、地震などの災害に強い物件を選ぶ、保険に加入するなどの対策が必要です。

空室リスク

不動産投資において、常に課題になるのが空室リスクです。投資物件を購入しても、入居者がいなければ賃貸収入は得られません。

特に、金融機関から融資を受けて不動産投資を行っている場合、入居者がいないと賃貸収入から借入金を返済できなくなってしまいます。

そのため、購入する物件の状態を十分に確認する、空室が発生しにくい地域を選ぶなど、空室リスクを少しでも下げることが重要です。

金利変動リスク

金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合は、金利変動リスクもあります。

固定金利であれば、返済期間を通して金利は一定ですが、変動金利の場合は、金利が上昇することによって返済額が増加し、負担が大きくなる可能性があります。

そのため、金利変動リスクに備えて固定金利を選択する、無理な借入はしないといった対策が必要です。

流動性リスク

不動産投資のために購入したマンションやアパートは、売却したくても買い手がつかないと売れないため、流動性リスクがあります。

ワンルームマンションは比較的流動性が高くなっていますが、マンションやアパート一棟、戸建ての流動性は低く、物件の状態や地域によってはなかなか買い手がつきません。

そのため、物件を購入する際は流動性リスクを考慮し、売却しやすい不動産を選ぶことも大切です。

不動産投資と他の金融商品を比較

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不動産投資と、株式投資など他の金融商品とはどのような違いがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資と他の金融商品との比較について解説します。

株式投資

株式投資は企業が発行する株式に投資をして、配当金や売却益の獲得を目指す投資方法です。株式は証券取引所で売買され、常に価格が変動するのが特徴です。

不動産に比べると、株式投資は少額から投資できる銘柄が多く、流動性が高いので簡単に売却できるのがメリットです。

一方で、不動産は入居者がいれば毎月安定して賃貸収入を得られますが、株式投資の配当は年1~2回であり、配当金は企業の利益に左右されます。

また、不動産は相対取引であるため、所有する不動産の価格を毎日気にする必要はありませんが、株式投資には価格変動リスクがあり、大きな利益が期待できる分、損失も大きくなる可能性もあります。

投資信託

投資信託は投資家から集めた資金をまとめ、その資金で運用会社が株式や債券などに投資をして、投資家に利益を分配することを目的とした金融商品です。

株式と同じように少額から投資でき、流動性が高いのが特徴です。また、投資対象が分散されているものを選ぶことで、リスクを下げることもできます。

一方、不動産は投資信託のように流動性は高くありませんが、安定して賃貸収入を得られるのがメリットです。

投資信託の中には賃貸収入のように毎月分配金が受け取れるものもありますが、元本を取り崩して分配している投資信託もあることには注意しておく必要があります。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、投資家と資金の借り手を結びつけるサービスで、投資家は最低1万円程度から投資できます。事業者は借り手からの返済金をもとに、投資家に分配金を支払います。

利回りが比較的高いのが魅力ですが、借り手や事業者の貸し倒れリスクや満期まで解約できないなどの制約、借り手の詳細な情報がわからないなどのデメリットもあります。

一方、不動産投資は投資額が大きくなりますが、入居者との直接契約であるため取引相手が明確です。また、家賃を滞納されるリスクはありますが、滞納保証がある管理会社を選ぶこともできます。

不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始める際は、失敗しないために注意すべきポイントを理解しておくことが大切です。ここでは、不動産投資を始める際の注意点について確認していきましょう。

営業マンに惑わされない

不動産投資を始めるには、不動産会社を通して物件を購入する必要があり、担当の営業マンとやり取りすることになります。

営業マンとの相性はとても大切で、中にはすぐに契約をさせようする、メリットばかりでリスクの説明がないなど、対応に問題がある営業マンにあたる可能性もあります。

そのため、少しでも早く不動産投資を始めたいと思っても、営業マンに惑わされず、本当に投資してもよい物件かを慎重に判断することが大切です。

本当に顧客のことを考えている営業マンは無理に契約させようとせず、リスクについてもきちんと説明してくれるでしょう。

投資用不動産を選ぶ際は、信用できる営業マンと付き合うようにしましょう。

無理な借金をしない

不動産投資では、無理な借金をしないことも大切です。

巧みなキャッチコピーで不動産投資を勧誘するような会社やセミナーがありますが、多くの人は多額の借金をして物件を購入しています。

無理な借金をしてしまうと、空室になって賃貸収入が途絶えた場合、借入金の返済が困難になり、最悪の場合は自己破産することになるかもしれません。

不動産投資を始めるときは、利益を得ることよりもリスク回避を重視して、無理な借金をしないようにしましょう。

保険に加入する

不動産投資では、保険をうまく活用することでリスクを下げられます。

金融機関の融資を受けるときは、団体信用生命保険に加入しておくことで、自分に万が一のことがあっても、借入金の返済が免除され、家族に投資用不動産を残せます。

また、地震や火災などの災害リスクには、地震保険、火災保険に加入しておくことで損害をカバーできます。(損失分の全てをカバーできるとは限りません)

信頼できる相談相手を見つけておく

不動産投資では、信頼できる相談相手を見つけておくと、困ったことがあっても相談できて安心です。

周囲で不動産投資をして上手く経営できている人や、不動産会社の担当営業マン、管理会社の社員でも構いません。

管理会社が主催しているオーナー交流会などに参加するのもよいでしょう。不動産投資について、気軽に話せる相手を見つけておきましょう。

不動産投資を始める準備で必要なこと

不動産投資とは?その基本から注意点などをまとめて徹底解説

実際に不動産投資を始めるには、どんな準備が必要なのでしょうか。最後に、不動産投資を始める準備で必要なことを解説します。

不動産投資の目的と目標を立てる

不動産投資を始める前に、まずは目的と目標を立てることが大切です。

たとえば、老後資金の確保として取り組むのか、不動産賃貸業で生活していきたいのかによって、投資額や投資対象の物件は違ってきます。

また、毎月どれだけの賃貸収入を得たいのか、いつまでに達成したいのかも明確にしておきましょう。

目的と目標が明確になれば、やるべきことも明確になり、営業マンからいろいろなことを言われても正しい判断ができます。

不動産投資初心者用の本で勉強する

不動産投資の知識がない場合は、不動産投資初心者用の本で勉強しておきましょう。初心者向けの本を数冊読めば、不動産投資に関する基本的な知識を習得できます。

不動産投資の本は、投資対象の物件によってさまざまな種類があるので、気になった本を数種類読んでみるとよいでしょう。

本に書かれている内容が自分に合っているとは限らないため、ジャンルの違う本を読み比べると自分に合った投資法が見つかるかもしれません。

中には大きな借金をして成功したと書かれている本もありますが、無理な借金はリスクが大きいため、内容を鵜呑みにしないように注意してください。

不動産投資初心者用セミナーに参加する

不動産投資の知識を得るには、不動産投資初心者用セミナーに参加するのもよいでしょう。

不動産投資に詳しい専門家から直接説明してもらえるため、不動産投資の始め方からメリット、デメリットまでをひと通り理解できます。

しかし、強引に個別相談会に参加させて、その場で契約を迫る可能性もあるため、運営会社の実績や過去のセミナーの口コミなどを確認してから参加しましょう。

不動産投資に必要な投資金額を貯める

不動産投資を始めるには、ある程度まとまった資金が必要になります。

投資額が比較的少額で済む中古ワンルームマンションでも、首都圏なら物件価格は1,000万円は超えてくるため、融資を受ける場合も頭金や手数料が必要です。

そのため、資金がない場合は積立貯金や節約などに取り組み、必要な投資金額を貯めてから始めましょう。

まとめ

不動産投資にはさまざまな種類があり、少額から始められるものもあれば、まとまった資金が必要なものもあります。

また、不動産投資は毎月安定した賃貸収入が得られるのがメリットですが、空室リスクや災害リスクがあり、無理な借金を抱えると返済が困難になる可能性もあります。

不動産投資の基本的な知識を身につけ、種類やメリット、デメリットを正しく理解したうえで始めるようにしましょう。


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