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サラリーマンが不動産投資するには?サラリーマン大家のメリットや注意点を解説
サラリーマンが不動産投資するには?サラリーマン大家のメリットや注意点を解説

サラリーマンが不動産投資するには?サラリーマン大家のメリットや注意点を解説

比較的安定的に収入が得られると人気の不動産投資。不動産投資を行う方の中にはサラリーマンの方も少なくないようです。

一方で、不動産投資による資産形成は簡単とは言い切れません。

不動産投資は投資の一種です。大きなお金を要するため、どのようなリスクがあるのかなどは前もって把握しておくべきです。

今回はサラリーマンが不動産投資を行うメリットや注意点を解説します。

不動産投資のメリット

日々忙しいサラリーマンの方にとって、不動産投資はハードルが高いイメージがあるかもしれません。

日中は仕事をしているため、不動産投資にかけられる時間が制限される点は、他の投資家と比べるとデメリットとなるかもしれませんが、サラリーマンだからこそ得られるメリットもあります。

まずはサラリーマンが不動産投資をする3つのメリットについて解説します。

【メリット1】融資を受けやすい

不動産の購入にはある程度まとまったお金が必要です。そのため、手持ちの資金が足りない方は、物件の購入を目的として銀行から融資を受けることも少なくありません。

しかしながら、誰でもお金を借りられるわけではありません。銀行が融資を行う際に重視するのは、返済可能性です。

個人であれ法人であれ、貸したお金が返済される見込みがあるのか、という大前提の部分が重要視されます。

その面では、安定的に毎月給料が入るサラリーマンは比較的融資を受けやすいでしょう。住宅ローンの場合と同様、年収が高く、勤続年数が長い方は融資が受けやすくなる傾向にあります。

自らお金を稼がなければならない個人事業主は収入がこれからも安定するという保証は少ないでしょう。それに比べると、サラリーマンは銀行から見て、お金を貸しやすい対象です。

専業投資家の中には、サラリーマン時代に銀行からの融資を受けて物件を購入し、徐々に物件を増やし最終的に専業不動産投資家になるパターンもあります。

【メリット2】安定した収入がある

サラリーマンとして比較的安定した収入を得られることは不動産投資において、心理的に大きなメリットとなるでしょう。

不動産投資で仮に失敗してしまっても、サラリーマンであれば多かれ少なかれ収入を得続けることができます。

サラリーマンとしての収入以上に消費をしておらず、融資したお金の返済額が大きくなければ、破産することはありません。これは不動産投資を行うにあたり、大きな安心感につながります。

【メリット3】土日や平日の隙間時間でも運用しやすい

不動産投資は株式投資のように日々の大きな価格変動が起きにくい投資です。一旦不動産を購入すれば、株式のように日々の相場変動に一喜一憂することは少ないでしょう。

物件購入前は事前調査や交渉等で、購入後は設備管理などで手間を要しますが、投資した後は土日や隙間時間だけでも管理できます。

相場を読み、他の投資家と競争する必要がないため、充てられる時間が限られているサラリーマンでも投資しやすいのです。

物件タイプ一覧

続いて、不動産投資において代表的な物件タイプを取り上げ、そのメリット・デメリットについて解説します。

新築・中古

物件は新築か、それとも中古かによって金額が大きく変化します。手垢のついていない新築物件は設備の故障リスクが少なく部屋も清潔なため、入居率が高く、家賃も比較的高くなりやすいメリットがある反面、初期投資額が高くなります。

一方で中古物件は設備等が壊れてしまうリスクはあるものの、新築物件に比べて初期投資額を抑えることができます。

新築と中古のどちらが良いかはその状況によって判断が異なりますが、もし中古物件を購入した場合に、新しく設備を買い換える必要が出てくる可能性があり、追加で投資が必要になることもあります。

もちろん新築物件でも、足りない設備には新しく購入費用がかかるため、気をつけましょう。

区分所有・一棟マンション

マンション・アパート投資に際しては、区分所有もしくは一棟買いの選択肢が存在します。

区分所有の場合は初期投資の金額を比較的抑えられますが、一棟買いの場合は億円単位での投資金額が必要となる可能性が高いでしょう。

ただし一棟買いには、土地を所有できたり、リフォーム・入居条件変更などができるといったメリットがあります。

一方で区分所有の場合は、地域や物件を分散できるメリットがあり、地震などの災害によって大きく損失してしまうリスクを比較的抑えられます。

ただし用意できる金額が限られるサラリーマンの場合、最初の投資物件は区分所有からスタートのケースが多いでしょう。

※区分所有とは・・・一棟のマンション・アパートを複数に区分したうち、1区分を所有・購入すること。例えば、一棟のマンションのうち、ワンルームを所有すること。

一戸建て

一戸建ても不動産投資の対象となります。

一戸建ては一棟マンションに比べると、初期投資を抑えた不動産投資が可能です。また、区分所有と異なり、リノベーションで手を加えられる余地も大きく、他の物件との差別化がしやすいメリットもあります。

ただし一戸建て物件は物件の数に限りがあるため出物が少なく、物件探しには苦労するかもしれません。またマンション・アパート以上に新築と中古物件の価格差が大きくなります。

中古の格安物件を手に入れることができて、リノベーションなどによって魅力的な物件とすることができれば、他の物件タイプに比べ高い利回りが期待できる物件となるでしょう。

サラリーマンが不動産投資する際の注意点

株式投資などと比べると、初期投資額が大きい不動産投資には、独特の注意点が存在します。不動産投資について注意すべき点について代表的なものを解説します。

勧められるがままに購入しない

通常の買い物と異なり、不動産投資で必要となる金額は大きくなります。また自己資金のみではなく、銀行からの融資、即ち借金をして物件を購入するケースも多くなります。

不動産の売り手側は不動産を売却したい理由があるため物件を売却しますし、不動産会社は売買が成立することで手数料を得ることができます。

中には良い物件売ることではなく、どのような物件でも売ること自体が目的となっている相手もいるかもしれません。

よって相手に勧められるまま購入するのではなく、自分自身の判断に基づいて購入することが必要不可欠となります。

特に不動産は、簡単に売却しづらい投資商品です。質の悪い物件を購入してしまったことに気づき、売却しようとしても簡単に買い手が見つからないかもしれません。

そのため物件購入に際しては慎重の上に慎重を期すべきです。

サラリーマンの方であれば、時間を割くことが難しいかも知れませんが、物件の選別は不動産投資において重要なポイントです。

不動産会社の熱心な営業は参考にしつつも、この物件は期待される収益を生むことが本当に出来るのかという判断は冷静に行うようにしましょう。

管理費などがかかる

不動産投資は初期投資をすれば、あとは収入を待つだけではありません。

入居者が実際に住み始めた後も、設備が故障すれば設備の入れ替えが必要ですし、壁紙の張替え、フローリングの交換など投資した後の管理費含めて様々なコストが発生します。

株式投資をはじめとする金融資産への投資の場合、投資後に予想以上にコストがかかるケースはあまりありません。
手数料は明記されているので、事前に把握していれば、あとは株価の変動に注目すれば良いのです。

不動産投資の場合は、投資後も予想外の負担が生じる可能性があります。
物件自体の破損や細かい設備の買い替えなど、想定できるコストは事前に認識しておきましょう。

安易に会社を辞めてしまわないこと

不動産投資を始めて、ある程度安定的に収入が得られるようになってくると、会社を辞めてもやっていけるのではないかと考えるようになるかもしれません。

サラリーマンの方の中にはアーリーリタイアを目指す方もいるでしょう。

最終的に独立をすることは何ら問題ありませんが、長期的な資産の推移を把握しないまま、目先の収入に喜んで会社を辞めるのは、リスクがあります。

銀行融資があれば、当然返済の必要があります。サラリーマンを辞めてしまうと、不動産投資による収入のみで銀行への返済を行う必要があります。

今後も安定的に不動産収入が入るかどうかという点は簡単には判断できません。短絡的な判断でサラリーマンを辞めるのではなく、冷静な判断が求められます。

資産が負債である場合も

財務諸表の貸借対照表では資産は、資本の部と負債の部から構成されています。資産が誰のお金で構成されているのかによって、そのお金の性質は大きく異なります。

自己資金で不動産を購入している場合は、その資産(不動産)は全て自らの所有物となります。一方、負債(借金)によって購入している場合、その資産(不動産)は他人の保有分も含んでいます。

よって形の上では、負債を含んで保有している不動産は、実質的に他人(銀行)の持ち物でもあります。

どの程度の借り入れをして物件を購入するかによりますが、資産を持っていてもそれが他人の所有物でもあるということは、それを自分のものとするために、お金を銀行へ払い続ける(返済する)必要があるのです。

自分の不動産という意識ではなく、まだ自分のものではないため、支払いの義務がある不動産である点を念頭に置いておきましょう。

表面利回りだけにつられない

不動産投資における表面利回りは下記の計算式で算出されます。

・表面利回り=満室時の年間家賃収入÷物件の購入価格×100

表面利回りは投資判断を行うための重要な指標ですが、実際に表面利回り通りの収入が得られることはないでしょう。
物件の維持には管理費や固定資産税などの費用がかかりますし、定期的な物件のメンテナンス費用も発生します。また、いつも満室となるとは限りません。

費用や実際の入居率も加味した計算を行い、実質利回りを把握しましょう。そうすることで、本当はどれくらいの収益が期待できるのか知ることができ、想定していた収益(利回り)との乖離を認識できます。

ポイント

不動産投資を始める際には様々なポイントに注意しなければいけません。以降では、2つの代表的なポイントに絞って解説します。

リスクを把握しておく

不動産投資に限らず、投資の世界にはリスクは付き物です。リスクを知った上で、正しくリスクを抑えることが投資の鉄則です。

不動産投資のリスクは様々ありますが、例えば以下のようなものが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 予定していなかった設備修繕の必要など突発的な支出の可能性
  • 家賃滞納
  • 問題のある入居者
  • 火事及び地震を始めとする自然災害
  • 入居者の孤独死
  • 管理会社との関係など

事前にリスクの把握をしておくことで、そのリスクが顕在化した際の対応策も事前に練ることが可能です。投資金額が多額となる不動産投資では、事前に想定されるリスクの把握と対策の準備は必要不可欠でしょう。

様々な規制や制約など

法律上の規制から地域独特の約束事まで、不動産投資には様々な制約が存在しています。

サラリーマンの方でも法律的な知識は事前の勉強でカバーできることも多いですが、地元や物件の約束事は実際に購入してみないと分からない部分もあります。

不動産を購入する前の調査も大切ですが、想定できない規制や約束事があるということも考えておきましょう。

サラリーマンの不動産投資に関する勉強方法

不動産投資では、事前の勉強や準備が不可欠です。下記ではサラリーマンの方でもできる不動産投資について学ぶ方法を紹介します。

書籍を読む

書籍で不動産投資を学ぶことは王道的な方法でしょう。

不動産投資自体の仕組みから、業界の仕組み、不動産に関する規制など、不動産について学ぶべき項目は多々あります。
 
中には不動産会社が執筆した宣伝広告用の書籍もあるので、客観的に中立的な立場で執筆された書籍を選ぶようにしましょう。

セミナーに参加

不動産投資会社は頻繁に投資家向けセミナーを開催しています。セミナーでは、実際に不動産投資を行う際に気になるリスクや、ポイントについて、直接話を聞くことができます。

しかしながら、セミナーは不動産業者が主催していることも多く、その場合は営業活動が入っている可能性が高いでしょう。

不動産投資の実際の知識やノウハウを得るためにはセミナーの参加も勧められますが、初心者の場合は勧められるがまま不動産を購入してしまわないように、自らの考えをしっかり持った上で参加するように注意しましょう。

コミュニティに参加

オンライン・オフライン問わず、不動産投資には様々なコミュニティがあります。

コミュニティは内容やレベルも様々ですが、中には不動産投資初心者のコミュニティもあります。

まずはインターネットで探してコミュニティに参加し、不動産投資のリアルな知識を深めることもできます。

業者の資料請求

不動産会社は投資家向けのセミナーのみならず、希望者には資料の配布も行っています。インターネットで資料請求できる業者も複数あります。

業者への資料請求は、ほとんど場合無料です。

しかしながら当然業者が営業用に作成した資料であるため、客観的な視点を持って資料を見るように注意しましょう。

まとめ

不動産投資で資産形成をしている方は多くいるでしょう。サラリーマンの方であれば、アーリーリタイアも望めるかもしれません。しかし、当然リスクもあります。

株式投資と比べると扱う金額が大きくなり、また銀行からの借り入れも必要となる不動産投資は、成功したときに得るものが大きい反面、失敗した時のリスクも大きいでしょう。

不動産投資には、事前準備が必要不可欠です。不動産投資を始める場合は、仕組みや注意点を十分学んだ上で行うようにしましょう。

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