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【事例付き】マンション経営に失敗する理由・リスクとは?徹底解説
マンション経営に失敗する4つのリスクとは?徹底解説

【事例付き】マンション経営に失敗する理由・リスクとは?徹底解説

新聞やTVで「アパート経営破綻」などの文字が大きく踊っています。

2015年1月の相続税法改正以降、相続税対策としてアパート建設が増え、結果的にアパート経営に失敗する事例が多くなっているのです。
相続税対策として「一括借上」「家賃保証」などのセールストークに乗ってしまったものの、結果として「家賃保証」は実現されずにアパート経営破綻に陥ってしまうケースです。

社会問題になりつつあるアパート経営破綻の問題は深刻ですが、マンション経営にも当然リスクがあります。今回は、マンション経営に失敗しないためにもリスクに沿って気をつける点を解説します。

事前リサーチ不足が招くマンション経営の失敗

マンション経営をはじめる前には、不動産投資に関する勉強が必須です。情報収集を行わず、勉強もせずにマンション経営という不動産投資に足を踏み入れると、大きなリスクを抱えることになります。

投資対象の不動産物件はもちろんですが、立地選び・不動産仲介会社/管理会社の選定・税金・不動産経営など知らなければならないことが山積みです。

その努力を怠ると、マンション経営の成功への道は遠いといっても過言ではないでしょう。それは不動産投資に限らず、株式やFXなどあらゆる投資においても同じことです。

マンション経営は初期投資額が大きい分、失敗した時のリスクも大きいものがあります。

マンション経営に失敗する5つの理由

マンション経営に失敗する事例には、共通の理由もあります。

まずはマンション経営に失敗する場合で、よくある理由を解説します。

立地が悪い

当然ながら、マンションの立地が悪いと、そもそも入居者が集まりません。

不動産の購入者の視点では、想定利回りが良くとも、実際には入居者が集まらなければ、利回り通りの収支は期待できません。

地域によって、マンションが多いエリアとほとんどないエリアがあります。それはそのエリアの立地が良いからとも考えられます。

例えば、東京都内にもかかわらず最寄駅が徒歩30分以上かかるとなると、そのマンションは立地が良くないと考えられるでしょう。
そうしたマンションに住みたいと思う人は少ないため、想定通りの利回りが得られなく、失敗してしまうという事例があります。

入居したいと思える物件でない

地域によって、入居者のターゲットやニーズは異なります。

例えば近くに大学が複数ある地域で、その大学が比較的庶民的だった場合、入居者が求めるのは何でしょうか。

当然、家賃20万円の高級マンションではないでしょう。ターゲットは大学に通う学生なので、1人暮らしが比較的多く、部屋の広さもそれほどは求められないことが多いはずです。

それにもかかわらず、家賃20万円の3LDKを用意しても入居したいと思われづらいのです。

このようにエリア毎のターゲットに合わせた物件でなければ、マンション経営は失敗してしまう可能性が高くなるでしょう。

思ったよりも修繕費用がかかる

マンション経営に限らず、不動産には修繕がつきものです。

設備であれば経年劣化が想定されますし、購入した段階で壊れている設備・汚れている部分があることも想定されます。

こうした部分は修繕したり、リフォームしなければ、入居者からの人気も下がってしまう可能性があります。

修繕には費用がかかるので、前もってどのような部分を事前に修繕しなければならないか、事後であればいつどれくらいの費用がかかるかを見積もっておかなければ、想定よりも多くのコストがかかり、マンション経営の失敗に繋がってしまう可能性があります。

マンション経営の利回り計算にはこのような細かい部分も考慮することを忘れないようにしましょう。

周囲の環境が悪い

マンションがある地域に、入居者のニーズがあっても、近隣の環境が悪いと、入居者が集まらない可能性があります。

例えば、近くに音漏れが大きい居酒屋が多くあるなどで、トラブルのおそれをはらんでいる不動産などがあります。

こうした環境については、前もって詳細に調査しなければわからない部分です。失敗を避けるべく、マンションを購入する前に、周辺の環境を昼夜などに分けて確認したほうが良いでしょう。

ローンをしすぎる

不動産投資をする場合、銀行からのローンを利用する方は少なくないでしょう。

ただし、ローンは借金です。仮にマンション経営で思わぬ損失が発生したり、見込んでいた収入がなくなり、返済が遅延してしまった場合は、担保とする不動産を売却しなければならない可能性があります。

その結果、手元に残るのは借金のみとなる失敗も考えられます。

ローンは自分のお金ではないことを認識し、無理のない金額をローンするように気をつけるべきでしょう。

自分に集客を頼る

不動産を購入しても入居者がいなければ、収益を生み出さず、負債のみが増えていきます。

仮に、家賃8万円を想定している不動産だった場合、入居者がいないと、毎月8万円分の損失(機会費用)と捉えられます。

入居者を自分だけで集めるのは簡単ではないため、業者を利用することも考えられます。

業者の利用には当然コストがかかるので、避けたいと思うかもしれません。

ただし、入居者がいない状態も損失と考えなければ、損失を重ね失敗する可能性もあります。

どれくらいのコストがかかるかにもよりますが、集客力とコストを比較検討し、入居者を集めることも考慮できます。

マンション経営のリスク把握が成功・失敗への分かれ道

マンション経営は資産運用の中でも安定性が比較的高いといえる投資として位置付けられています。

マンション経営は大きな初期費用が必要になりますが、不動産という実物資産を保有できることや家賃収入という安定的な継続収入を得ることができるので、投資家の間でも人気の資産運用なのです。

しかし、マンション経営にはリスクもあります。想定リスクに沿って、マンション経営に失敗するケースを説明します。

マンション経営のリスクと想定する失敗をおさえておくことで、失敗を回避することにつながっていきます。

金利変動リスク

不動産投資・マンション経営を行う場合、不動産投資ローンを組み、融資を受けて始めるケースが多いのが実情です。

2016年2月からの空前のマイナス金利導入が続く2018年現在、不動産投資ローンの金利も低く、借入額が大きくてもそれ程負担には感じないかもしれません。低金利の条件で多額の不動産投資ローンを組んでいる投資家も多数存在します。

変動金利型で不動産投資ローンを組んでいる場合、低金利のうちはよいのですが、金利が上昇した局面では、金利分の支払いが大きな負担になってきます。

マンション運営を行う際、金利分が増え、赤字になってマンション経営に失敗というケースは、自らの経営努力以外の失敗要因として捉えておく必要があります。

直接の金利リスクとは異なりますが、低金利による不動産投資ローンの利用者増によって、マンション経営に失敗するケースとして以下のようなことも想定できます。

サラリーマン大家ブームに乗ってしまった甘い資金計画

空前のマイナス金利に伴い、各金融機関の融資の金利も大幅に下がっています。不動産投資ローンの金利も1~3%という低水準での融資が実行されています。

各金融機関もマイナス金利の中で、いかに経営を維持するかという視点から個人への貸出を増やしています。その結果、不動産投資ローンは2016年から2017年前半までは、以前よりも「借りやすい」数年が続きました。

年収500万円、勤続年数3年という属性ですと、クレジットカードの利用などが少ない場合、3,000万円程度の不動産投資ローンなら融資が実行されるという情報が、2017年前半まで独り歩きしていました。

インターネットや投資雑誌の広告をはじめ「サラリーマン大家」のタイトルの書籍が多く目をひき、「頭金ゼロ円」などの宣伝文句がおどるようになり、若い層も不動産投資を行うようになったのです。

ローンの支払いがリスクとなる生活

不動産購入時の手数料や税金のみ現金で支払い、頭金ゼロ円で不動産物件の価格全部を不動産投資ローンを利用するという「フルローン」や、不動産購入時の手数料や税金までも融資でまかなう「オーバーローン」が実行され、サラリーマン大家が多く誕生しました。

その結果、もちろん成功しているサラリーマン大家も多く輩出しましたが、マンション経営に気軽に手を出し、失敗した人も多く生み出されたのです。

災害リスク

地震や台風などで設備が破損したり、建物自体に破損が及んでしまったりした場合は、その災害による影響をきっかけにマンション経営が厳しくなっていくケースがあります。

設備の破損の場合には、一時的な修理でなんとかカバーすることを期待できます。しかし、建物全体に損害が及んだ場合には、大きな打撃となるリスクも想定しておく必要があります。

被った損害をカバーするために、多額の修理費を負担することになり、マンション経営に失敗するという結果も考えられます。

また、損害を被った不動産物件では赤字続きでマンション経営が成り立たなくなり、物件を手放す投資家もでてきます。

損害を受けた建物は、売れない・売れたとしても購入価格よりも大幅に下落した価格での売買となり、大きな損失が生じ、結果的にマンション経営の失敗となるのです。

流動性リスク

不動産投資は、なんらかの理由で投資対象の不動産を売りたいと思ったとしても、不動産という性質上、すぐに売買できない=現金化がしづらい可能性を持つ投資商品であるといえます。

不動産は流動性が低い投資商品なのです。

・株式や投資信託に比べ高額であるため、購入希望者がすぐに見つかるかわからない
・仮に売れたとしても、不動産売買手続きに時間がかかり、現金化するのに時間を要する

マンション経営に行き詰まり売りたくなった時や、他で現金が必要になった際に、即現金化できないリスクから、資産運用の中でのマンション経営に失敗というケースにつながります。

マンション経営をはじめる際には、失敗しないようリスクを把握し、いざ売りたいと思った際には現金化に時間を要するというリスクを十分理解しておく必要があります。

※流動性(りゅうどうせい)とは

金融業界において、流動性とは換金(現金)化の行いやすさを示します。
現金以外の資産を保有している際に、その資産を現金に換える手続きや時間が容易か難しいかを表しています。

流動性が高い=換金(現金)化するのに手続きが簡単で比較的時間がかからない
流動性が低い=換金(現金)化するのに手続きが複雑で時間がかかる

空室リスク

マンション経営の収入源は入居者からの家賃収入です。入居者がいなくなることはこの収入源が断たれてしまうことにつながります。不動産投資ローンを組んでいる場合、ローン返済だけが発生し、収入がないという状況に陥り、マンション経営の失敗につながります。

購入前に十分検討し、シミュレーションを行ったはずなのに、マンション経営が失敗するケースが最も多いのです。

リサーチ不足による不動産物件選定ミス

投資対象の物件選定は、不動案物件そのものの資産価値を十分吟味して購入することはいうまでもありません。物件そのものの資産価値も重要ですが、立地も非常に重要な要素となります。

この立地選びに重点を置かなかったために、失敗するというケースもでてきます。

まさかの大学移転!?で空室リスクの落とし穴に!

首都圏などの大都市圏で、大学の都心回帰が起こっています。
郊外に広大なキャンパスを展開していた時期と異なり、学生数が減少の一途をたどる中、大学のキャンパスが都心に戻ってくるケースが増えています。

大学側も学生の人気獲得のため、都心から時間のかかるキャンパスよりも都心にキャンパスを構えるようになったのです。

学生数の減少だけが理由ではなく、長引く景気停滞のため、企業の工場や研究所・会社の寮などの広い敷地を要する施設が閉鎖対象となり、都心に面積の広い土地を確保しやすくなったということも大きな理由なのです。

大学の移転計画を知らずに、郊外のキャンパス近くにワンルームマンションを購入した場合には、大学移転に伴い空室率が増加するというリスクが待っています。

大学に限らず、企業の研究所や工場などの移転は、空室率に大きく影響してきます。

立地選定時の情報収集は、入居者候補の施設などの移転計画にも注意を向ける必要があります。

まとめ

サラリーマン大家」「メガ大家」などの言葉がインターネットや書籍などで飛び交い、資産運用としても不動産投資の人気が高まっています。

投資家の資産運用としての不動産投資に限らず、「不労所得」の生活スタイルに憧れを抱く若い層も見受けられます。

空前のマイナス金利の現状において、不動産投資ローンの融資基準が緩和され、「サラリーマン大家」も増えました。

「不動産投資の知識不足」「不動産経営の経験不足」「資金的に余裕がないのに不動産投資を始めてしまった」などの理由からマンション経営の失敗を招くことも多々あります。

不動産投資は、株やFXなどに比べると多額の資金を必要とします。

十分な情報収集や知識習得を行い、慎重な投資を実践しましょう。そのことがマンション経営の失敗を避け、マンション経営成功の道へとつながっていきます。

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