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REIT(リート)とは?仕組みや種類、メリット、購入方法まで徹底解説
REIT(リート)とは!?おさえておくべきポイントを徹底解説

REIT(リート)とは?仕組みや種類、メリット、購入方法まで徹底解説

不動産投資は富裕層などが行うというイメージがありましたが、近年は不動産投資を積極的に行う方も増えてきました。マイナス金利により不動産投資ローンの金利が低金利となり、また融資基準も緩和され利用しやすくなったことも追い風となっています。

とはいえ、現物不動産を購入するとなると大きな初期費用が必要です。
多額の初期費用が必要なく、少額から投資できる不動産投資としてREIT(リート)がありますが、現物不動産投資に比べると浸透しているとはいえません。

今回は、REIT(リート)について誕生や仕組み・実際に投資を行う際の流れや手続きを解説します。

「REIT(リート)」とは

REIT(リート)とは、Real Estate Investment Trustの略称で、日本語では「不動産投資信託」と表記しています。

REIT(リート)は、投資家から資金を集めて専門の運用会社が投資対象の不動産を運用します。その運用益を分配金として投資家に還元する金融商品です。

J-REITの誕生

REIT(リート)は1960年代にアメリカで誕生し、1990年代に急速に拡大しました。

日本においては、2000年11月に不動産など有価証券以外への投資を可能とすることを目的に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正され、2001年9月に東京証券取引所にREIT市場が創設されました。

REITにJapanの”J”を付けて、J-REIT(ジェイ・リート)の誕生となったのです。

J-REITの世界における位置付け

現在のREIT市場は、REITが生まれたアメリカをはじめ、ヨーロッパ諸国、アジア圏を含む世界30カ国以上に広がっています。

日本のREIT市場はアメリカに次ぐ世界第2位であり、日本の不動産市場の資産価値を示す値にもなっています。

REIT市場規模
アメリカ 119兆円
日本 12兆円

(2017年3月末現在 出典:一般社団法人不動産証券化協会)

世界第2位を誇るJ-REITですが、J-REITの時価総額はアメリカREITの1/10程度にすぎません。

アメリカのREITとJ-REITは若干仕組みが異なりますが、今後J-REITはさらに成長の余地があるといわれています。

J-REITの仕組み

J-REITは「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づき、不動産投資法人という、不動産の取得と運営のみを目的とする法人が中心となって運用されています。そのため、投資対象とする不動産の選定や不動産の資産管理などは、その業務のみを目的とする他の法人が担っています。

取引中に登場するそれぞれの法人は、例えると1つの会社の中に存在する総務部・経理部・財務部などの部署が別々の法人になっているイメージです。

組織の名称と役割

組織 役割
不動産投資法人 ・投資証券の発行
(市場において売買される投資証券)
・投資法人債の発行
(銀行などからの資金調達を行う際の法人債)
運用会社 ・運用会社は、以下の戦略立案の役割を担います。
・投資対象不動産の選定
・保有不動産の戦略決定(賃貸条件の決定など)
・保有不動産の資産価値維持向上(修繕計画の実行など)
・財務戦略/資金調達
資産保管会社 ・保有不動産の資産管理
通常は信託銀行が資産保管会社になります。
事務受託会社 以下、それぞれの業務ごとに専門の会社が選定されます。
・投資法人債に関する事務
・会計に関する事務
・納税に関する事務
・会計に関する事務

J-REITの取引の流れ

J-REITの取引の流れを図で説明すると、以下のようになります。
REIT(リート)とは!?おさえておくべきポイントを徹底解説
(一般社団法人投資信託協会「J-REITの簡単な仕組み」を基に作成)

J-REITの取引においては投資法人が「投資証券」を発行し、J-REITに投資する投資家はこの投資証券を購入します。
「投資証券」は株式会社の株式に相当します。不動産投資法人は証券取引所に上場しているため、株式と同じように取引が可能です。投資法人には株式と同じように証券コードがついており、証券会社を通じて売買することが可能となるのです。

投資家が投資した資金は、運用会社が運用し、その運用益を分配金として投資家に還元する流れです。
運用会社は投資対象の不動産の選定はじめ不動産投資を行う専門家ですので、より運用益が高くなるように、専門家の立場として運用しています。

REITの流動性と現物不動産投資との違い

現物の不動産投資は、投資対象の不動産の購入に際し、多額の初期投資額が必要になります。
区分所有マンションの1室を購入する場合は数千万円以上になりますし、マンション1棟などの購入ともなると数億円にものぼります。

多額の資金を保有していない、もしくはリスクが大きくて、そのような額を不動産投資にかける勇気がないなどの場合、REITは現物不動産を保有せず、少額から不動産投資を行うことが可能な金融商品なのです。

加えて、自らマンション・アパート経営をするような手間も省けます。

高い流動性

現物不動産での不動産投資は、株式や債券と比較すると現金化するのに時間がかかり、流動性が低い投資です。

現物不動産に投資しない形でREITに近い、不動産投資ファンドについても投資先不動産の選定や解約などの条件に対して制約が多く、流動性が高い投資とはいえません。

J-REITの場合は、市場に上場することにより、証券会社を通して株式のように売買することが可能なため、流動性を確保することが可能になります。

※流動性(りゅうどうせい)とは

金融業界において、流動性とは換金(現金)化の行いやすさを示します。
現金以外の資産を保有している際に、その資産を現金に換える手続きや時間が容易か難しいかを表しています。

流動性が高い=換金(現金)化するのに手続きが簡単で比較的時間がかからない
流動性が低い=換金(現金)化するのに手続きが複雑で時間がかかる

分配金が安定的で高い理由

不動産投資法人は、原則として不動産の開発は行わず賃貸事業に特化しているので、一般の不動産会社に比べて収益が安定しているといえます。

J-REITは利益の90%超を分配するなどの条件を充たすと、法人税が実質的に免除されるため、利益の大部分を投資家に分配しています。この点が通常の株式投資と比較して高い分配金が期待されるところです。

J-REITの直近10年(2008年~2017年)の分配金の利回りは、4%を下回ったことがなく、他の金融商品と比較すると高水準を保っています。(出典:一般社団法人不動産証券化協会)

J-REITの現状

2001年に誕生したJ-REITの市場規模は、紆余曲折を経ましたが、現状は順調に成長しているといえます。

スタート当初3,200億円だった保有不動産総額は、2018年1月末には15兆円を超える規模に拡大しています。

J-REITの概況

J-REIT銘柄 59
時価総額 約12兆円
物件数 3,621
不動産取得価格合計 約16.6兆円
保有不動産総額 15兆円以上

(2018年1月末現在 出典:一般社団法人不動産証券化協会)

J-REITの構成

J-REITの創設当初は、保有する不動産のうち、オフィスビルが約9割と非常に高い構成でしたが、現状では以下のようにさまざまな種類の不動産によって構成されています。

種類 割合
オフィス 43.7%
商業施設 19.0%
住宅 15.4%
物流施設 13.2%
ホテル 6.9%
ヘルスケア施設 0.7%
その他 1.0%

(2018年1月末現在 受注金額ベース 出典:一般社団法人不動産証券化協会)

J-REITの種類

J-REITは、複数の種類の不動産に投資しています。また、保有不動産は東京を中心に全国各地が対象です。投資対象不動産の用途の特性を踏まえて、投資対象の不動産の種類と対象地域を選定し、リスク分散をはかっているのです。

J-REITが投資する不動産の種類も増えてきており、以下の種類を選ぶことが可能になってきました。

1つの種類の不動産に集中して投資

特化型(1種類の不動産への投資)
不動産の種類ごとに特化した構成
(オフィスビルならオフィスビルなど)

複数の種類の不動産に分散して投資

複合型
オフィスビル+住宅、オフィスビル+商業施設など、2種類の不動産で構成。

総合型(3種類以上)
オフィスビル+住宅+商業施設など、3種類以上の不動産で構成。

投資対象の不動産を複数組み入れている点が、投資信託の性格に似ているといわれるところです。複数の種類の不動産に分散して投資することにより、リスク分散と高い収益性をねらうポイントになるのです。

J-REITのメリット

J−REITのメリットをまとめると以下のようになります。

少額からの投資が可能

現物不動産投資には多額の初期費用が必要となりますが、J−REITの場合、少額から投資が可能です。

複数不動産への分散投資

現物不動産で複数の種類への投資となると、さらに買い増す費用が必要になります。一方、J-REITの場合、複数種類の商品を購入することにより、複数不動産への分散投資が可能です。

専門家による運用

投資対象の不動産は専門家が運用するため、投資家は専門家へ運用を委ねることが可能です。

高い流動性

市場で証券を売買できるので、現物不動産投資に比べて現金化などの流動性が高いといえます。

高い収益性

利益の90%超を分配するなどの条件を充たす税制優遇措置により、利益の大部分を投資家に分配しています。

J-REITのリスク

ここまで、J-REITの特徴やメリットを解説してきましたが、J-REITはあくまでも投資対象の金融商品です。元本や分配金を保証するものではありません。株式などの他の投資と同じように、リスクを十分に理解した上で投資を行う必要があります。

想定できるリスクとしては以下になります。

現物不動産が保有できない

J-REITは、株式などと同じ「金融資産」であり、現物不動産を所有するわけではありません。

現物不動産投資の場合、不動産物件が資産として手元に残りますが、J-REITの場合は、万が一なんらかの事情でJ-REITが無価値となってしまった場合には、証券がただの紙切れ同然ということになる可能性も含んでいます。

J-REITの倒産・上場廃止リスク

J-REITの投資法人自体が倒産するリスクもあります。万が一、証券取引所が定める上場基準に抵触した場合は、上場廃止になるリスクがあります。倒産や上場廃止になれば、投資証券は無価値同然となってしまう可能性があります。

金利上昇リスク

投資法人の財務状況において銀行からの融資が多い場合、金利が上昇すると返済にあてる資金が必要となり、分配金が減少するリスクがあります。

不動産市場の環境変化リスク

不動産市場全体の環境変化で、賃料相場や保有不動産の売却価格が下がることで分配金への影響がでてきます。

自然災害リスク

現物不動産と同じく、自然災害で投資対象の不動産物件が損害を受けた場合、資産価値が大きく下がります。

J-REITの購入方法

実際にJ-REITを購入する場合には、以下3つの方法があります。

個別銘柄 個別に銘柄を指定して購入可能
投資単位:1口
1万円の少額から100万円を超えるものなど、さまざまな銘柄が存在
ETF REITの個別銘柄に分散投資した上場投資信託
東京証券取引所に上場の全REITを対象とした東証REIT指数に連動
1万円位の少額から購入可能
REITの投資信託 インデックス型投資信託:東証REIT指数へ連動
アクティブ型投資信託:特定のREIT銘柄に投資
J-REITと株・債券などを組み合わせた分散投資型の投資信託や海外REITを組み入れたファンドも存在

REIT(リート)はいくらからはじめられるのか

前述の通り、REIT(リート)の購入方法は様々あります。

2018年7月31日現在、J-REITのうち最も投資口価格が低いのは、15,520円となっています。

反対に高いものでは600,000円を超えるものもあります。

時期によって、最低投資金額は異なりますが、1万円台から始められるものもあります。

REITの銘柄選びのポイント

個別銘柄を選ぶ際のポイント

市場におけるJ-REIT商品の位置付けは次の通りです。

J-REITは「投資信託」と「上場した投資法人」という2つの側面を持ちます。2つの面の特徴を意識した上で情報収集を行い、購入する銘柄を決定することが有益となるでしょう。

  • 不動産賃貸事業から得た収益を分配する投資信託:「投資信託」という金融商品としての特徴を意識した銘柄選びがポイントになります。
  • 証券取引所に上場している不動産投資法人:「投資法人」という法人の特徴を意識した銘柄選びがポイントになります。例えば、株式投資をする際にある特定の企業として意識するようなイメージです。

特化型

住宅特化型
住居としての建物に特化したREITです。

建物の規模や住宅地という立地から、高い収益性は望めませんが、住居は景気の左右を受けにくいため、長期的な安定が期待できます。
ローリスク・ローリターンの商品に位置付けられます。

オフィスビル特化型
オフィスビルへの投資に特化しているREITです。

オフィスビルの需要は景気に左右されやすく、景気が悪くなると企業のコスト削減対象の筆頭に挙がりやすいです。オフィスの規模が大きく、ビジネス街がメインの立地ですので、高い収益性を期待できるメリットがあります。

一方、景気の影響を受けるため、投資対象の観点からは安定性が保ちにくいというデメリットがあります。住宅特化型と比較すると、ハイリスク・ハイリターンの商品に位置付けられます。

ホテル・リゾート特化型
ホテル旅館等の宿泊施設やリゾート施設に特化したREITです。

投資家から集めた資金をもとに、宿泊施設やリゾートを購入します。施設の運営は運営会社に任せるため、収益性や安定性に関しては、運営会社の業績に左右されます。

ホテルやリゾートという性格上、景気に大きく左右され、オフィスビル特化型と同様、ハイリスク・ハイリターンの商品に位置付けられます。

物流特化型
物流関連施設に特化したREITです。

景気が悪くなったとしても、物流がなくなるわけではありませんので、安定性は保ちやすいでしょう。

住宅特化型と同様、ローリスク・ローリターンの商品として位置付けられます。しかし、施設から物流の企業が撤退した場合などのリスクが伴います。

複合型

上記に挙げたような、ある特定に不動産だけに特化して投資するのではなく、複数の不動産に投資するREITです。
オフィスビル・住宅、オフィスビル・物流施設などのように複数の不動産にリスクを分散して投資するスタイルです。

総合型

複合型と同様、1つの種類の不動産に特化せずに、複数の不動産に投資するREITです。

複合型は2種類ですが、総合型は3種類以上を組み合わせて用途を限定せず、さらにリスクを分散するスタイルです。

J-REITの情報開示

J-REITの情報開示は、「金融商品取引法」「投資信託法等」に基づく法定開示事項及び東京証券取引所等が定める規則等に従って実施されています。

上記に加えて、一層の透明性を確保する観点等などから、J-REIT各社において任意の項目の情報開示が行われています。そのため、一般の株式などよりも情報開示項目が多くなっている場合もあります。

目論見書

J-REITの銘柄を選ぶ際に、特徴や運用方針・見込める配当・想定するリスクなどをリサーチすることが大切になります。その点を見極めるために「目論見書」が存在します。

「目論見書」には、投資法人の仕組みや運用方針・運用体制・投資リスク・申し込み方法や手数料・換金方法など投資判断となる項目が記載されています。

REITが証券取引所に新規に上場したり、公募増資をする際に「目論見書」が発行されます。REITを購入する際には「目論見書」を入手し、判断することが大切です。

資産運用報告

J-REITを保有している投資家に対して、運用の状況などを知らせるために作成・交付される書類が「資産運用報告」です。

投資信託で言えば、運用報告書にあたる書類です。J-REITに投資している投資家に対して、運用状況を報告するために作成・発行される書類が「資産運用報告」です。

資産運用報告に記載の項目は、「保有物件」「分配金の実績」「投資法人の運用状況の推移」「今後の運用方針」「主要な保有資産」「投資法人の借入状況」など多岐に渡ります。

投資対象物件に対する運用状況の報告に加え、投資法人そのものの状況も含まれています。

REITの売り時は?

REITは分配金によるインカムゲインと、購入時と売却による差額で得る利益を期待するキャピタルゲインの、両者による収益が考えられます。

REITの購入時よりも価格が下がった時に売却すれば損失を被る可能性があり、一方で価格が上がった時に売却すれば利益を得られます。

そのため売却により利益が期待できる場合や、価格が売却時現在以上下がることを避けたいといった場合にREITを売却することが考えられます。

ただし、ポートフォリオの見直しや生活資金などが必要になるなど、状況によっては異なる売り時も考えられます。

J-REIT投資にかかる費用

実際にJ-REITを購入する際の費用について、解説します。

J-REITのコスト

J-REITの取引は、J-REITを取り扱う証券会社に口座を開設し、証券会社を通じて証券取引所で売買を行います。

投資家はJ-REITの売買に際し、通常の株式売買と同様に証券会社に「株式売買手数料」を支払う必要があります。手数料の体系は、取引ごと、一定期間の定額料金など証券会社によって異なる場合もあります。

J-REITの税制

J-REITの税制は、上場株式などと同様の取り扱いとなります。税率は以下の通りです。

確定申告により損益通算も可能となります。「特定口座」の扱いとなり、源泉徴収の有無の種類を選び、納税を証券会社で行ってもらうことも可能です。

J-REITの税率

J−REITの分配金・譲渡益にはそれぞれ以下の税率が課税されます。

〜2012年 10%
2013年 10.147%
2014年〜 20.315%

※2013年1月1日以降、所得税に2.1%の復興特別所得税が課税となります。

NISAを利用してREITは購入できる?

上場REITはNISAの対象となっています。

NISA枠を利用してREITを購入すれば、枠内にて購入したREITの利益に対する税金を控除することができます。

ただし、NISA枠は限られているので、購入をする際は、他の投資と比較して検討するようにしましょう。

まとめ

J-REITは、2001年に市場が誕生して以降、現物不動産投資をはじめる際にかかる費用に比べ、少額から始められる不動産投資として浸透してきました。

株式投資や投資信託のような感覚で投資を行うことができることに加え、実際のマンション・アパート経営を行う手間がかからず、不動産投資を行うことができる魅力もポイントです。

しかし、REITも金融商品であることに違いありません。投資である以上、リスクが存在することも把握した上でREITの理解を深め、ご自身の性格や投資スタイルに沿ったREIT商品を選ぶことが大切です。

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※1:2018年10月末時点